[머니 컨설팅]노부모 부동산, 상속세 대비해 팔아야 할까

상속세 납부 고려한 부동산 매각
오히려 상속 자산 줄어들 수 있어
상속세, 10년간 연부연납 가능
효과적인 절세계획 사전에 준비해야

박정훈 신한TAX컨설팅센터 팀장

Q. A 씨는 최근 연로한 아버지가 30년 동안 보유한 시가 50억 원 상당의 상업용 부동산 때문에 고민이 많다. 현금 자산이 많이 없는 탓에 유일하게 갖고 있는 부동산을 미리 팔아 만만치 않다는 상속세에 대비해야 할지, 계속 보유해 상속으로 받아야 할지 결정하기 힘든 상황이다.

A. 한국의 상속세 계산 방식은 다음과 같다. 피상속인이 사망한 날 남긴 모든 재산에 사전 증여한 재산가액을 합산(상속인은 10년, 상속인이 아닌 자는 5년)한 뒤 부채와 공과금, 각종 공제 등을 차감하고 세율을 곱한다. 한국의 상속세와 증여세는 동일한 세율이 적용된다.

A 씨의 아버지는 홀몸노인이고 가지고 있는 재산은 30년 전 5억 원에 취득한 시가 50억 원(기준시가 20억 원) 상당의 상업용 부동산과 현금 자산 2억 원 정도다. 부채로는 임대보증금 3억 원이 있는 상황이다. 이때 부동산을 매각하고 사망한 경우와 그대로 유지한 경우를 비교해보자.

먼저 부동산을 매각한 후 상속이 발생한다면 상속재산은 매각자금 50억 원에 양도세 14억8000만 원과 임대보증금 3억 원을 차감한 뒤 현금재산 2억 원을 더한 34억2000만 원이다. 일괄공제(5억 원), 금융재산 공제(2억 원), 장례비 공제(1000만 원) 등을 고려하면 납부할 상속세(신고세액공제 적용)는 약 9억1000만 원이 된다. 결과적으로 상속인은 25억1000만 원의 자산을 받는 셈이다.

부동산을 그대로 소유한 상태에서 상속이 이루어질 경우 상속재산은 부동산 50억 원에 금융재산 2억 원을 더한 52억 원이다. 부채(3억 원), 일괄공제(5억 원), 금융재산 공제(4000만 원), 장례비 공제(1000만 원) 등을 감안한 상속세 납부액은 약 18억1000만 원이다. 이때 취득세 등이 약 7000만 원 발생해 상속인이 실제로 받는 자산은 33억2000만 원이 된다.

이처럼 부동산을 매도할 때 양도세가 발생하고, 양도세를 납부한 뒤 남은 금융재산에서 또 상속세가 발생하게 된다. 따라서 1가구 1주택처럼 비과세를 받을 수 있는 주택이나 양도차액이 없는 부동산을 양도하는 경우를 제외하고는 상속 시기가 얼마 남지 않은 고령자가 부동산을 매각하게 되면 오히려 상속인이 받게 될 전체 자산은 줄어들 수밖에 없다.

문제는 상속세를 현금으로 납부해야 한다는 것이다. 상속세의 경우 10년간 나눠낼 수 있는 연부연납(담보 필요·연 2.9% 이자율 적용)이 가능하기 때문에 이 제도를 적극 활용하는 방안을 추천한다. 또한 피상속인이 사망한 날 기준으로 6개월 안에 상속받은 부동산을 양도하는 계약을 체결했다면 양도세 없이 상속세만 납부하면 되므로 현금이 꼭 필요해서 매도를 해야 하는 경우엔 이 방안도 고려해 볼 만하다.

상속세는 법적인 배우자의 존재 여부, 사전 증여, 자산 구성 현황 등 개개인마다 모두 상황이 다르다. 연로한 부모가 있다면 미리 세무전문가와의 상담을 통해 효과적인 절세 플랜을 짜는 것이 필요하다.

박정훈 신한TAX컨설팅센터 팀장