계약갱신 요구 후 번복, 가능할까?[로앤톡]

가게를 운영하면서 손해와 이익이 들쭉날쭉하기도 하고, 잘되는 날보다 안 되는 날이 더 많아지면 임차인으로서는 가게를 계속 해야할지 고민을 한다. 계약갱신요구권은 일방적인 의사표시로 그 법적 효과가 발생하여, 임대차계약이 갱신된다. 상가임차인이 임대차 만기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 임대인에게 계약 갱신을 요구하구하면, 임대차계약 만기일 이후 계약이 갱신된다. 임차인은 계약 만기 6개월 전부터 임대차계약 갱신을 고민할 수밖에 없다.

윤예림 변호사 (법무법인 길도)

만약 가게 운영이 잘되어 임대인에게 계약 갱신을 요구하였는데, 갑자기 손님이 줄어들어 계속 손해만 보고 있다면 임차인은 계약 갱신 요구를 철회할 수 있을까. 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 이미 요구했다면, 이는 이미 임대차계약이 갱신된 것이기 때문에 임차인이 임의로 계약갱신의사를 철회할 수 없다. 따라서 임차인이 계약갱신요구 이후 임대차 계약을 종료하기로 마음이 바뀌었다면, 임대인에게 동의를 구하고 임대인의 승낙이 있어야 계약 갱신 요구 철회가 가능하다. 임차인이 계약갱신 요구 후 임의로 철회할 경우, 임대인에게 예기치 못한 불이익이 발생할 수 있기 때문에 임대인을 보호하기 위한 목적이다. 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구했다면, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없어 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것이다.

임대인 입장에서는 점차 보증금과 월세가 인상되는데, 임차인이 계약 갱신 요구로 인해 동일한 조건으로 임대차 계약을 갱신한다면 억울할 수밖에 없다. 이에 임차인과 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 미리 약정을 하는 경우도 종종 발생한다. 그러나 위와같이 계약갱신요구권을 포기한다는 약정은 임차인과 임대인 간의 합치가 있었다고 하더라도, 임차인에게 일방적으로 불리한 내용으로 판단되어 임차인에게 불리한 약정이므로 법적 효력이 없어 무효이다. 예를 들어 임대인과 임차인이 계약기간 5년으로 계약하면서 “임대인이 본 상가건물을 재건축하거나 매도하면, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없고 임대차계약 종료일에 퇴거한다.”라고 특약했더라도, 임차인은 임대차 만료시 계약갱신을 요구함으로써 총 10년 동안 영업할 수 있다. 이 내용은 상가임대차법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이기 때문이다. 상가건물임대차보호법 제15조.

그렇다면 계약갱신요구권이 발생하는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기한동안 임차인이 계약갱신 요구를 포기한 경우에도 무효가 될까. 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기한이 도래되어 임차인이 계약갱신을 임대인에게 요구할 수 있으나 임차인의 자신의 의지로 계약 갱신을 포기한다는 의사를 표시할 경우, 계약은 그대로 만료된다. 임차인이 법에서 정한 기한 내에 자신의 권리를 행사하지 않고 포기하겠다는 의사를 밝힌 것으로, 임차인에게 불리하다고 판단되지 않기 때문이다.

임차인이 계약갱신에 대하여 이미 결정하여 임대인에게 전달하면 다시 되돌리는 데에 큰 손해가 발생할 수도 있다. 그렇기 때문에 임차인은 고민 끝에 후회 없는 결정을 내려야 한다. 물론 이마저도 임대차계약 만료 1개월 전이 지나면 소용이 없다. 임차인으로서는 임대인에게 계약갱신에 대한 의사를 표시하면서 권리와 의무가 동시에 발생하는 것이다. 법에서 규정한 내용을 미리 숙지하고 신중히 고민한 끝에 의사를 표시해야 한다.

<윤예림 변호사 (법무법인 길도)>