서울 강남 아파트 청약하려면 어떤 조건 갖춰야 하나[부동산 빨간펜]

오승준 기자 입력 2023. 12. 7. 17:00
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올해 3월 무순위 청약이 진행됐던 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔춘주공 재건축) 본보기집이 방문객들로 붐비고 있다 . 뉴시스
오승준 산업2부 기자
최근 고분양가 논란이 일면서 청약 경쟁률이 하락하는 추세입니다. 하지만 서울 등 주요 입지 단지 중에는 여전히 높은 경쟁률을 보이는 청약 단지가 적지 않습니다. 대표적으로 4일 무순위 청약을 진행한 서울 강동구 ‘e편한세상 강동 프레스티지원’은 8채 모집에 2883명이 청약해 평균 360.4대 1의 경쟁률을 나타냈습니다. 가격과 입지만 적당하다면 많은 이들이 아직도 청약을 매력적인 내집 마련 방법으로 생각하고 있다는 의미이기도 합니다. 다만 이제 막 ‘청약의 세계’에 입문한 분들에게는 청약에 관련된 각종 용어들이 마치 암호처럼 어렵게 느껴지는 것도 사실입니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 청약의 기초상식을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

Q. 성인이라면 전국 어느 지역의 아파트건 청약을 할수 있는건가요?

“원칙적으로 해당 주택이 있는 곳과 인접 지역에 거주해야 청약이 가능합니다. 예컨대 서울의 아파트는 서울·인천·경기 거주자만 청약이 가능하고, 대전의 아파트는 대전·세종·충남 거주자만 가능합니다. 단, 이 때도 서울에 분양하는 아파트라면 서울에서 2년 이상 거주해야 ‘1순위 당해지역’으로 청약이 가능합니다. 만약 인천이나 경기 등 인접지역 거주자거나 거주 기간을 채우지 못했다면 ‘1순위 기타지역’으로 분류돼 당해지역 거주자가 우선 선정된 뒤 청약 당첨이 가능합니다. 그리고, 미성년자여도 세대주인 경우에는 청약을 할 수 있으니 ‘성인만’ 가능하다고 할 수는 없겠죠.”

Q. 청약에도 순위가 있나요? 제 순위는 어떻게 알 수 있나요?

“순위는 말 그대로 청약에 우선 당첨될 수 있는 순서를 말합니다. 1순위 청약자에게 우선 기회가 돌아간 뒤, 남는 물량이 2순위 청약자에게 돌아가죠. 청약 관련 기사나 공고문을 읽어보셨다면 청약일정이 특별공급과 1순위, 2순위 등으로 나뉘는 것을 보셨을 겁니다. 특별공급은 신혼부부나 다자녀 가구 등 특정한 대상을 위해 별도로 책정된 물량을 말합니다. 각 유형에 맞는 자격요건을 갖춰야 하죠.

1순위와 2순위는 청약통장의 가입기간과 납입금에 따라 나뉩니다. 우선 가입기간은 지역별로 6개월~2년으로 1순위 자격이 달라집니다. 투기과열지구와 청약과열지역은 청약통장 가입기간이 2년이 지나야 1순위 자격을 얻습니다. 그 외 지역은 수도권은 1년, 비수도권은 6개월 이상 가입하면 1순위 자격이 주어집니다.

청약 1순위가 되기 위한 청약통장 가입 기간
투기과열지구, 청약과열지역
2년 이상
위축지역
1개월 이상
외 수도권
1년 이상
외 비수도권
6개월 이상
자료:한국감정원 청약홈

이밖에도 청약통장 납입인정금액이 지역별 예치금액을 넘겨야하는데요. 간단하게 말하면 청약 통장에 넣은 돈이 일정 금액을 넘어야 한다는 의미입니다. 전용 85㎡ 이하에 청약할 경우 서울과 부산(300만 원), 기타 광역시(250만 원), 이외 지역(200만 원) 등의 기준이 있습니다. 또 전용면적별 예치금액이 서로 다르기 때문에 청약하고 싶은 전용면적에 맞게 예치금액을 미리미리 준비해둬야합니다.“

청약 1순위가 되기 위한 청약통장 예치 금액(단위: 원)
전용면적
서울·부산
그 외 광역 지자체
기타 시
85㎡ 이하

300만
250만
200만
102㎡ 이하
600만
400만
300만
135㎡ 이하
1000만
700만
400만
모든 면적
1500만
1000만
500만
자료: 한국감정원 청약홈

Q. 규제지역에 따라 1순위 청약 자격에 차이가 있나요?

“맞습니다. 현재는 서울 강남, 서초, 송파구 등 강남 3구와 용산구만 투기과열지구로 지정돼 있어 투기과열지구의 1순위 청약 자격 요건만 기억하면 됩니다. 1순위 청약 자격을 얻기 위해 채워야 하는 청약통장 가입기간이 2년으로 가장 길다는 거죠. 투기과열지구는 담보대출 등의 한도가 줄어드는 등 제약이 생긴다는 점도 자금 마련 계획을 짤 때 참고하시는게 좋습니다.”

Q. 청약할 수 있는 주택의 종류는 무엇이 있나요?

“크게 공급자별로 국가에서 공급하는 국민주택과 일반 건설사가 지은 민영주택으로 나뉩니다. 국민주택은 국가·지자체·한국토지주택공사(LH) 등의 지방공사가 건설하는 주택을 의미합니다. 국민주택의 경우 통상 ‘국민평형’으로 불리는 전용 면적 85㎡ 이하로 설계된다는 점을 유의해주세요. 단, 읍면 지역은 100㎡까지 설계되는 경우도 있습니다.

국민주택과 민영주택은 청약할 때 1순위 자격 요건에서 가장 큰 차이가 있습니다. 국민주택은 공공이 저렴하게 공급하는 주택인 만큼 무주택자여야 1순위 자격이 있죠. 민영주택은 현재 기준으로 청약 당시 주택을 1채 보유하고 있더라도 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 2주택자부터는 1순위가 될 수 없습니다.”

Q. 특별공급은 비교적 경쟁률이 낮다고 하는데, 어떤 유형이 있나요?

“특별공급에는 신혼부부(무주택 저소득), 다자녀가구(3명 이상, 무주택), 노부모 부양(65세 이상 직계존속 3년 이상 부양) 등이 있습니다. 최근에는 자격 요건이 상대적으로 완화된 생애최초 특별공급에 대한 관심이 높은데요. 소득 기준(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하)이나 자산금액 기준(세대 소유 합계액이 3억31000만 원 이하)을 충족해야합니다.”

Q.‘줍줍’ 경쟁률이 몇 만대 1에 달한다는 기사를 본 것 같습니다. 줍줍은 뭔가요?

“‘줍줍’은 무순위 청약을 말하는 부동산 업계의 은어입니다. 무순위 청약은 입주자 모집공고 후 2순위까지 예비당첨자를 포함해 청약이 끝난 뒤, 당첨자가 자발적으로 계약을 취소하거나 부적격으로 취소된 경우 진행되는데요. 청약 가점을 잘못 계산해 부적격 당첨자가 됐거나, 덜컥 당첨이 됐는데, 이후 자금 조달이 어려워 포기하는 경우도 있죠.

무순위의 경우 가점제를 적용하지 않고 100% 추첨 선발로 모집합니다. 보유 주택 수, 세대주 여부에 관계 없기 때문에 청약 가점이 낮거나 세대주가 아닌 분들도 지원이 가능하죠. 또 지난해 말 정부가 분양 규제를 대대적으로 완화하면서 거주 지역과 관계없이 전국에서 어느 지역의 단지든 무순위 청약을 할 수 있게 됐습니다. 이렇다보니 청년 세대와 신혼부부 등 가점이 낮은 이들은 물론 다주택자나 타 지역 거주자 등 투자 목적의 청약이 몰려 경쟁률이 높아지는 편이죠. 단, 민영주택이 아닌 공공주택의 경우 세대원 전체가 무주택자인 경우에만 무순위 청약을 신청할 수 있다는 점도 기억해두시는 게 좋을 듯 합니다.”

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오승준 기자 ohmygod@donga.com

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