돌아온 관광객… 명동 매장 절반 바뀌었다

6일 글로벌 부동산 컨설팅기업 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아는 전일 기자간담회에서 '2023년 부동산 시장 리뷰 & 2024년 시장 전망' 보고서를 발표했다. 올해 오피스와 거리상권, 물류센터 등 비주택 부동산 거래 흐름을 분석하는 시간을 가졌다./사진=정영희 기자

고금리 여파로 전국 부동산 시장이 한파를 맞으며 상업·업무용 부동산 또한 침체 흐름을 피하지 못했다. 거래량뿐 아니라 매매가격까지 일제히 하락세를 겪으며 투자 시장 회복까지 다소 시일이 소요될 것으로 풀이된다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 전성기를 맞은 물류센터 임대시장에도 사회적 거리두기 종료로 인해 수요가 줄어들며 적신호가 켜졌다.

6일 글로벌 부동산 컨설팅기업 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아는 전일 기자간담회를 통해 올해 부동산 시장을 점검하고 내년 전망을 발표했다.

올해 3분기까지의 오피스 거래 규모는 전년 동기 대비 약 45% 감소한 6조2000억원을 기록했다. 계속되는 고금리 여파로 인해 시장 유동성이 축소된 상황에서 최근 향후 사옥 마련을 목적으로 한 기업들의 직접 투자와 실물 자산 대비 지분을 취득하는 거래 형태가 빠르게 증가하고 있다는 평가다. 매도자와 매수자의 기대가격 차이가 줄어든 매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있으나 당분간 고금리 기조가 유지됨에 따라 올해 투자 규모는 1년 전에 비해 대폭 축소될 전망이다.

지난해 1분기부터 시작된 시장 침체로 오피스 매매가격 지수 또한 가파른 하락세를 보였다. 오피스 투자시장의 회복 시점은 향후 시중 금리의 하락과 더불어 유동성이 증가하는 시점일 것이라는 예측이 나온다. 자산가격의 하락으로 캡레이트(1년 동안 부동산을 보유할 경우의 예상 수익률)는 오를 것이라는 상승 전망이 지배적이다.

정진우 C&W 리서치팀장은 "풍부한 유동성을 확보한 해외 투자자들 중심으로 우량 자산을 매입하려는 움직임은 당분간 유지될 것"이라며 "높은 금리 부담으로 인해 일부 매물들이 시장에 나올 것으로 예상됨에 따라 내년은 양질의 자산을 싸게 매입할 기회가있으나 그 사례는 제한적일 것으로 보인다"고 설명했다.

서울 6대 거리상권 공실률은 코로나19 발생 이후 급격히 상승했으나 명동을 중심으로 빠르게 공실이 감소하면서 3분기 기준 서울 평균 19.4%를 기록했다. 펜데믹 기간 동안 MZ세대(1980~2010년 출생자)들이 선호한 홍대와 한남, 이태원 상권은 비교적 안정적인 공실률을 유지했으나 가로수길의 공실률은 계속 증가세를 보였다.

전환률은 일정 기간 내 한 상권에서 점포의 임차 업체가 바뀌는 변화율을 나타낸 지표다. 상권 흐름을 파악하는 데에 쓰인다. 지난 5년 간 서울 지역 평균 전환률은 18.7%로 홍대와 한남, 이태원을 제외한 상권에서 대체적으로 오름세를 나타냈다. 전환율이 가장 크게 나타난 상권은 명동으로 올해 44%로 조사됐다. 지난 1년 사이 절반 가까운 매장이 바뀌었다는 의미다.

올해 수도권 물류센터 신규 공급 규모는전년 대비 60% 증가한 약 630만3000㎡ 수준으로 예상된다. 정 팀장은 "향후 동부권에 공급이 예정됐던 대규모 물류단지의 착공 지연 영향으로 올해 가장 많이 공급됐던 동부권의 신규 예정 공급 물류창고 면적이 전년 대비 크게 감소할 전망"이라며 "신선식품 배송 경쟁 등으로 인한 저온 시설 수요 증가와 높은 수익성을 가진 저온 물류센터의 공급이 2019년부터 빠르게 증가했으나 내년부터는 저온만 존재하는 물류센터 비중은 감소할 것"이라고 내다봤다.

올해 착공 신고된 총 16개의 물류센터는 모두 2022년 이전에 허가를 받은 사업지다. 올해 허가가 난 사업지는 전량 미착공 상태를 유지하고 있다. 2015년부터 지난까지의 당해 연도 허가와 착공신고를 동시에 진행한 비율이 평균 49%가량임을 고려하면 신규 인허가 사업지의 진행 속도는 크게 둔화된 것으로 파악된다.올해 예상 물류센터 거래 규모는 전년 대비 약 34% 감소한 4조1000억원이다. 경쟁력 있는 물류센터에 대한 임차 수요는 여전히 견고해 추후 경기 회복 시 수요 또한 다시 나타날 것이라는 분석이 나온다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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