분당·일산·평촌 등 신도시 재건축… 도시별 선도 지구 지정해 순차 진행

특별법 국회 통과로 관심 집중

낡은 신도시의 재정비를 촉진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 특별법’이 지난달 30일 국회 국토교통위원회를 통과하면서 부동산 시장의 관심은 경기 분당·일산·평촌 등 수도권 1기 신도시로 쏠리고 있다. 특별법은 조성된 지 20년 이상 된 모든 대규모 택지를 대상으로 하지만, 주택 수요나 서울 인구 분산 등의 관점에서 1기 신도시가 시범 사업지가 될 수밖에 없기 때문이다. 앞으로 1기 신도시 재정비는 어떤 식으로 될까?

노후계획도시 특별법은 종(種) 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 끌어올리고, 안전진단 규제를 완화하는 등 재건축이나 리모델링 사업의 수익성을 높이고 행정 절차를 간소화하는 것이 핵심이다.

그래픽=김하경

1989년 이후 조성된 1기 신도시에는 약 21만 가구의 아파트가 있는데, 이 중 41%가 입주한 지 30년이 넘었다. 기반 시설 노후화와 주차장 부족 등의 문제로 주민들이 불편을 겪고 있지만 평균 용적률이 169~226%로 높은 편인 데다, 지구단위계획이라는 별도의 규제를 적용받고 있어 기존 법령 체계로는 재건축이 불가능했다.

국토부는 특별법이 통과될 것이라는 가정하에 지난해부터 1기 신도시 재건축 마스터 플랜을 수립해 오고 있다. 내년 연말쯤 발표하는 게 목표다. 동시에 1기 신도시 관할 지자체 5곳과 지역별 재정비 기본계획도 수립 중이다. 이 기본계획에는 구체적인 용적률과 가장 먼저 재건축을 추진할 선도지구가 포함된다. 신도시 한 곳당 최소 하나 이상의 선도지구 단지가 지정될 예정이다. 선도 지구는 지역 내에서 가장 단지 규모가 크고 연식이 오래된 단지들을 묶는 형태의 통합 재건축 방식이 유력하다. 사업지구 지정 후 아파트 입주까지 짧게는 5~6년 정도 걸린다는 점을 감안할 때, 빠르면 2030년쯤 첫 입주도 가능할 전망이다.

다만 동시다발적인 재정비 사업으로 이주 수요가 대규모로 발생하면서 전·월세 시장이 불안해질 우려도 있다. 정부는 이런 부작용을 막기 위해 시간이 좀 걸리더라도 순차적으로 재건축을 추진하고, 3기 신도시 등 다른 택지를 활용해 대규모 이주단지도 확보할 계획이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “1기 신도시 재정비가 늦어지면서 슬럼화되면 사회적으로 큰 혼란과 비용을 초래할 수 있으므로 정부와 지자체가 힘을 모아 가장 빠르면서도 체계적인 방향으로 사업을 추진해야 한다”고 말했다.