법적 지위 없는 재개발·재건축 '예비신탁사' 지정 난립

[머니S리포트 - 재개발·재건축 비공식 주민단체 난립(1)] 정비사업 소유주 혼란 가중

[편집자주]2016년 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 신탁사에 재개발·재건축(정비사업) 사업 참여의 문이 열렸다. 이를 틈타 신규 신탁사들이 우후죽순 등장했고 등록업체 수는 14개에 달한다. 늘어나는 신탁사 수 만큼 사업권 따기 경쟁이 심화돼 수수료 싸움도 벌어지고 있다. 신탁사들은 사업권을 빼앗기지 않기 위해 온갖 방법을 동원하고 있다. 사업 구역에 출근하다시피 해 주민들과 접촉하고 조합이나 추진위원회가 설립되지 않은 사업의 비공식 계약도 맺고 있다. 이 같은 방법에 너도나도 나서 소유주들의 권리 침해가 우려된다. 정부는 소유주 피해를 막기 위해 표준계약서 제정과 법 제·개정을 추진하고 있다.

예비신탁사라는 모호한 표현으로 신탁사의 정비사업 관련 계약이 난립하며 주민들이 혼란에 빠지자 정부와 관할 지방자치단체들은 예비신탁사 지정에 제동을 걸고 나섰다. /그래픽=이강준 디자인 기자

◆기사 게재 순서
(1) 법적 지위 없는 재개발·재건축 '예비신탁사' 지정 난립
(2) 목동7단지 준비위 활동 중에 등장한 단체의 개별 행보
(3) "일단 따고 보자" 재개발·재건축 뛰어드는 신탁사들

#. 대한토지신탁은 올 5월15일 정비구역으로 지정된 경기 남양주시 '퇴계원1구역'의 재개발 사업 예비신탁사로 선정됐다. 구역 내 이장단 등을 중심으로 구성된 '퇴계원1구역 재개발정비사업 추진위원회'는 예비신탁사 선정을 위한 사업설명회와 주민 투표를 실시했다. 하지만 일주일 후인 5월22일 코리아신탁도 퇴계원1구역의 다른 주민단체와 업무협약(MOU)을 체결했다. 퇴계원1구역 추진위 관계자는 "코리아신탁을 선정한 다른 단체와 협의한 끝에 조만간 단일화를 이뤄 예비신탁사를 결정하기로 했다"고 밝혔다.

#. 서울 서초구 삼풍아파트는 '삼풍 재건축 추진 준비위원회'가 소유주 투표를 실시해 한국토지신탁·한국자산신탁 컨소시엄과 MOU를 체결했다. 하지만 또 다른 소유주 단체인 '삼풍 통합재건축 준비위원회'가 신탁방식에 반발하고 있다. 높은 신탁보수가 발생하는 데 대한 사업비 부담을 줄이려는 게 반대 이유다. 관할 관청인 서초구청은 양쪽 모두 인·허가를 받은 정식 단체가 아니어서 중재 회의를 진행하고 권고 사항을 알렸다.

재개발·재건축 사업 현장에서 법적 지위가 없는 '예비신탁사' 지정이 횡행하고 있다. 정비구역이 지정되기 전 사업 초기 단계에서 주민들이 의견과 정보를 교류하기 위해 결성한 모임이 추진위원회 또는 준비위원회 등의 단체명을 사용하며 특정 신탁업체를 예비신탁사로 선정해 혼란이 가중되고 있다.

이들은 사업계약을 체결해도 법적으로 인정을 받기가 어려운 임의단체로 업체를 선정할 권한이 없다. 하지만 예비신탁사라는 모호한 표현을 사용해 주민들이 혼란에 빠지자 정부와 관할 지방자치단체들은 예비신탁사 선정에 제동을 걸고 나섰다. 신탁사들은 복잡한 정비사업 절차와 리스크(위험)에 대비할 수 있는 전문 금융회사로서 소유주에게 정보를 제공하고 정당한 영업활동을 해 수주 경쟁을 한다는 입장이지만 '깃발 꽂기' 꼼수라는 지적도 나온다.

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예비신탁사 "영업활동이다"

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부동산 업계에 따르면 최근 서울, 경기, 부산 등에서 5~6개 정비구역이 예비신탁사를 지정하거나 관련 절차를 밟고 있어 주민들과 대립하고 있다. 서울시내 한 재건축 아파트는 조합방식과 신탁방식을 놓고 대립하는 과정에 설문 투표를 실시한 결과 99% 이상이 신탁방식을 찬성해 예비신탁사를 선정했다. 하지만 전체 단지 규모는 2400가구에 달하는데 비해 투표 참여 인원은 12%를 조금 넘는 300명 정도여서 논란이 일었다.

현행 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)은 사업시행자로 지정되기 위해 조합설립 동의율 이상의 동의를 받도록 규정하고 있다. 사업대행자도 토지 등 소유자나 조합원의 과반수 동의를 받아야 한다. 예비신탁사는 사업시행자나 대행자의 지위가 아니라는 이유로 이 같은 법적 허점을 무시한다. 사업시행자는 동의를 받기 전에 토지 등 소유자별 분담금 추산액과 산출 근거 등에 대한 정보도 제공해야 한다.

일선 현장에서 예비신탁사라는 불명확한 지위를 이용해 사실상 사업을 선점하려는 행위가 반복되고 있다. 하지만 통상 예비신탁사는 가칭 추진위원회나 준비위원회 등에 의해 선정되더라도 향후 법적 지위를 인정받을 수 없다. 이 같은 사실을 신탁사들도 알고 있다.

한 대형 신탁사 관계자는 "신탁사 등록 수가 14개로 늘고 보수율 인하 경쟁이 치열해진 상황에 사업권에 유리한 위치를 선점하기 위해 발로 뛰는 것은 정당한 영업활동"이라면서 "주민들에게 무료 설명회를 하고 일일이 설득하는 일은 기업 입장에서 보면 많은 인력과 비용을 투자하는 것"이라고 설명했다. 실제 서울시내 한 재개발 구역 사무실에서 만난 주민 A씨는 "시공사와 신탁사 직원들이 출근하다시피 해서 사업에 대해 설명하곤 하는데 처음엔 이들이 누군지 모르기도 했다"고 했다.

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예비신탁사 마음대로 못 정하는 법안 추진

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국토교통부는 최근 신탁 정비사업의 안정적인 추진을 위해 주민 권익보호와 신탁사의 역할·책임을 강화하는 제도 개선과 법 개정을 추진한다고 밝혔다. 소유주·신탁사 간의 공정한 계약 체결과 주민 권익보호를 위한 표준계약서·시행규정을 보완, 지자체 등 이해관계자에 배포했다.

이번 표준안은 지자체와 이해관계자들의 의견을 수렴했다고 국토부는 설명했다. 국토부 관계자는 "정비구역 지정 이전에 예비신탁사를 선정하는 과정이 불투명한 문제가 있어 사업시행자 지정 전 신탁사와 협약 등을 하는 경우 신탁방식 추진에 대해 주민의 동의를 일정 비율 이상 확보하도록 하고 신탁사를 공개모집하는 절차를 거치도록 법제화할 계획"이라며 "해당 내용을 반영한 도정법 개정안이 국회를 통화해야 한다"고 밝혔다.

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