“여보 1년 후 집주인 바뀐대”…피같은 전세금 반환 문제 없나, 전문가 의견은?

무능한 새 집주인 내세운 전세사기 주의를
계약 전부터 특약 통해 위험 대비해야

“최근 괜찮은 조건의 전셋집을 구해 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 현재 집주인이 1년 후 집을 매도할 예정이라 집주인이 바뀔 수 있다고 합니다. 다른 조건은 다 괜찮은데 집주인이 바뀔 수 있다는 생각에 혹여나 전세금에 악영향이 생기는 건 아닌지 걱정됩니다.”

전세계약 기간 중 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 세입자들은 불안한 마음이 생길 수 있다.

전문가들은 세입자에게 동의나 통보가 없이 이뤄지는 집주인 변경을 주의해야 한다고 경고한다.

2일 부동산 전문 엄정숙 변호사는 한 유튜브 채널에 출연해 “주택 임대차에서 계약기간 중 집주인 변경 사례는 세입자에게 간단치 않은 문제가 될 수 있다”며 “특히, 최근 전세사기 피해 사례 중 세입자가 모르는 사이 집주인이 바뀌어 전세금을 돌려받지 못한 경우가 적지 않기 때문”이라고 말했다.

이어 “만약 계약기간 중 집주인이 변경될 경우 전세금 피해가 생길 수 있기에 특약이나 법적 권리로 대응하는 것이 중요하다”고 강조했다.

주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점이다.

세입자는 기본적으로 계약을 하기 전 집주인의 채무 상태를 확인하는 절차를 거치게 된다.

반면, 새로운 집주인이 될 사람을 상대로는 이같은 과정을 거치는 게 제한적이고 세입자에게 사전 통보 없이 바뀐 경우라면 정보가 전무할 수밖에 없다.

[사진 제공 = 연합뉴스]

문제는 새 집주인의 채무나 재산 상태가 엉망이라면 세입자가 큰 피해가 생길 수 있다는 점이다.

엄 변호사는 “최근 전세사기 피해 유형에는 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만원을 주고 새로운 집주인으로 명의를 이전 시키는 일명 ‘바지사장’ 수법이 등장해 문제가 되고 있다”며 “무턱대고 명의를 빌려준 새 집주인은 돈이 없기에 그 피해를 세입자가 고스란히 입을 수밖에 없다”고 말했다.

그렇다면 집주인 변경으로 피해가 생기는 것을 방지하려면 어떻게 대응해야 할까.

가장 좋은 예방책은 계약 전부터 특약을 통해 위험을 대비해야 한다는 점이다.

특약에는 ‘계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 시 임대차 계약이 해지돼 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다’라는 취지의 내용을 넣도록 해야 한다고 전문가들은 조언한다.

엄 변호사는 “법률상 문제가 없는 선순위 세입자일 경우 집주인에게 채무 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권으로 대응할 수 있다”면서도 “다만 문제가 해결되기까지 상당한 기간이 소요될 수 있기에 계약 초부터 특약으로 예방하는 것이 좋다”고 조언했다.