‘역전세난’ 우려했는데 ‘전세대란’ 반전... “복합적 요인 작용, 전세 수요↑”

빌라보단 아파트, 전세대출금리 하락, 피로감에 따른 관망세

불과 몇 달 전만 해도 ‘역전세 대란’ 우려가 컸는데 연말이 가까워지면서 전세난 양상이 짙어지고 있다. 전세 수요는 증가하는데 매물은 줄면서 전세가격도 오르는 양상이다.

1일 KB부동산이 공개한 11월 4주 차(11월 20일 기준) 시장 동향에 따르면, 서울 아파트 전세가격지수는 86.134로 전주(86.049) 대비 0.085 상승했다. 서울 아파트 매매가격은 약세 전환한 반면 전세가격 회복세(상승세)는 17주째 이어지고 있다.

서울 전세가격 지수(아실 제공)를 봐도 9월 84.95, 10월 85.48, 11월 20일 기준 86.0로 상승세다. 학군지로 통하는 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 86㎡는 지난달 25일 9억7000만 원(23층)에 임대차 계약이 체결됐다. 올해 3월만 해도 6억5000만 원(23층)에 계약됐던 것과 비교하면 전셋값이 3억원 이상 오른 셈이다.

전세수급지수(11월 넷째 주 기준)도 95.5로 기준선(100)에 근접하고 있다. 올해 1월 셋째 주(60.1)와 비교하면 50%이상 올랐다. 전세수급지수는 전세 수요와 공급 비중을 지수화한 수치로 0~200 사이의 범위에서 0에 가까우면 전세공급이 많다는 의미다. 반대로 200에 가까우면 전세를 찾는 사람이 많다는 뜻이다.

전세 매물도 줄고 있는 것도 눈여겨봐야 한다. KB부동산에 따르면 전세 매물은 지난 1월 말 5만2000여건, 3월 말 4만5000여건, 5월 말 3만7000여건, 7월 말 3만1000여건으로 지속적으로 감소했다. 이후 8·9월 비슷하게 유지하다가 10월 말 3만3000여건으로 소폭 증가했지만, 올 초에 비하면 매물 자체가 절대적으로 줄었다.

이처럼 급격한 전셋값 상승의 배경을 두고 업계에서는 여러가지 해석이 나온다.

당초 한국은행(금융·경제 이슈분석 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’)만 하더라도 지난 6월 전세 시세가 기존 전세보증금 보다 낮은 역전세 위험 가구 비중(지난 4월 기준)을 52.4%로 봤다. 전국 전세가구의 절반 이상이 역전세 위험에 처한 것으로 판단했다는 뜻이다. 그런데 짧은 기간 전세 대란 우려로 분위기가 급반전한 데는 ▲전세사기 여파 아파트 선호 ▲월세 부담 확대 ▲전세 대출금리 하락 ▲집값 단기 급등에 따른 피로감 및 관망세 등 여러 가지 요인이 ‘복합적으로 작용’했기 때문이라는 분석이 나온다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전세 선회 수요가 늘어났기 때문이다. 내년 서울에 전세공급량 감소가 예상되는 만큼 주거선호도가 높은 지역 위주로 강세를 유지할 전망”이라며 “다만 갱신권 사용과 일부 월세 분산 수요로 급격한 상승 가능성은 낮아 보인다”라고 진단했다.

전세가격이 오르면 매매가를 끌어올릴 것이라는 일각의 전망에 대해서는 “집값 하락기 때는 맞지 않는 얘기”라고 했다. 그는 “(전세가가 오르면) 집값 상승기 때 갭투자 요인으로 작용하면서 매매가를 올릴 수 있는데, 하락기에는 집값 상승 기대감이 낮아 오히려 전세로 눌러 앉는 수요가 늘면서 전세가-매매가가 차별화된 움직임을 나타낸다”라고 했다.