[기고]수요 부응 적정시점의 신규주택공급이 필요하다

오동훈 서울시립대 교수·국토부 중앙도시계획위원

지난 11월 15일 정부는 5개의 신규 공공택지를 발표했다. 총 8만호의 주택공급을 목표로 발표된 공공택지 5곳은 작년 11월에 발표한 김포한강2와 올해 6월 발표한 평택지제, 진주문산에 이은 세 번째 후보지 발표로 윤석열 정부 출범 후 발표한 국민 주거안정 실현방안(2022년8월16일)에서 언급한 신규택지 15만호 주택공급계획을 모두 달성하게 됐다.

이번 발표직후 여론의 반응은 엇갈렸다. 국민 주거안정 실현방안에서의 15만호를 넘어서 16만 5000호를 발표함으로써 정책 추진의지와 공급신호를 보여준 것을 긍정적으로 보는 의견과 3기 신도시조차 속도를 내지 못하는 상황에서 추가 신규택지 발표의 효과는 미미할 것이라는 부정적 의견도 있었다.

세간에는 전국 주택보급률이 100%가 넘는데 아직도 신도시를 통한 대규모 주택공급이 필요하냐는 의견도 있지만 사실 우리나라 국민들의 소득증가로 가구당 자동차 보유대수가 점차 늘어나듯이 주택에 대한 국민들의 눈높이도 높아져 좋은 입지에 좋은 품질의 신규주택 수요는 계속 늘어나기 마련이고 특히 수도권에서는 더더욱 그렇다.

전원지역에 세컨하우스를 원하는 가구들이나 서울과 지방에 떨어져 사는 맞벌이 부부 등의 경우처럼 한 채 이상의 주택이 필요한 가구들이 적지 않으며 미혼, 비혼, 고령화에 의한 1인 가구 증가 등 가구분화로 평균 가구원수가 점점 적어져 인구는 줄어도 가구수는 향후 10여년 이상 계속 늘어날 것이므로 여전히 신규주택공급은 필요하다.

주택이 지속적으로 꾸준히 공급돼야만 주택시장이 안정된다. 그러지 못해 주택가격이 지나치게 상승하면 국민 주거안정에 부정적 영향을 미칠 뿐만 아니라 근로의욕이 상실되거나 혼인율과 출산율도 적어지는 등 많은 사회 문제가 야기될 수도 있다. 인허가, 착공, 준공으로 나눠 최근 주택공급 실적을 보면, 예년에 비해 많이 적으며 금리인상, 공사비 상승, 분양시장 위축, PF 상환 리스크 증가 등으로 인해 특히 착공실적은 아주 적은 상황이다. 이 같은 상황에서 정부가 계속 신규택지를 발표해 시장에 지속적인 주택공급 신호를 주는 것은 중요하다.

최근에 정부는 수도권 구리토평2, 오산세교3, 용인이동과 지방권 청주분평2와 제주화북2 등 5곳의 신규택지 각각의 입지 특성에 맞는 후보지 규모를 계획하고 개발구상을 발표했다.

서울 주택수요를 대체할 수 있는 구리토평2는 서울과의 근접성과 한강변이라는 지리적 이점을 살린 기업용지, 한강조망 주거, 한강변 여가공간의 개발구상을 발표하면서 서울 거주를 희망하는 젊은 세대들의 기대감을 높일 것 같고, 오산세교3과 용인이동은 주변 산업단지 종사자들을 위한 배후주거지로서 쾌적한 정주여건을 제공하는 개발구상으로 장거리 출퇴근을 하고 있는 근로자들을 수요층으로 끌어들일 것으로 보인다. 한편, 지방권 두 곳 또한 각각 입지여건에 맞는 개발구상을 발표문에 담고 있다.

초기의 개발구상은 도시의 미래모습을 체계적으로 계획하는데 무척 중요하다. LH는 도시계획, 교통, 환경, 건축 등 분야별 전문가-지자체-공공주택사업자가 지구지정 단계부터 도시의 특화방안 등에 대한 계획을 수립하는 UCP(Urban Concept Planner) 제도를 운영하고 있다. 이 제도를 활용해 전문가와 지자체 및 공공주택사업자가 정부발표 시 공개된 초기 개발구상을 지구지정 전까지 다듬고 개발방향을 논의하며 연이어지는 지구계획 단계의 MP(Master-Planner) 제도를 통해 심도 있는 계획수립이 이루어져 보다 수준 높은 계획도시 건설이 가능하게 된다.

이번에 정부발표 시 '24년 추가발표를 예고했다. 지속적으로 주택공급 정책을 발표하고 주택시장을 안정시키는 것이 중요하지만 발표시점과 국민 체감시점의 간격을 줄이고자 무리한 일정으로 발표하여 혹시나 사업이 지연되는 모습이 나타난다면 정책에 대한 신뢰가 무너질 수 있으므로 적정한 추진일정을 좀 더 고민해봐야 할 듯하다.

또 모든 공공주택지구 사업자를 LH로 단일화하는 것은 LH가 쌓아온 노하우를 활용할 수 있는 장점도 있겠지만 최근 광명시흥지구에서 발생한 보상지연처럼 인력난과 자금난으로 사업추진이 어려워질 우려가 있으므로 정부가 다양한 공공주택사업자를 활용할 필요도 있어 보인다.

오동훈 서울시립대 교수