“서울 오피스 시장, 여의도만 날개 달았다”... 왜?

앵커원·TP타워 등 초대형이 시장 이끌어
강남 등 ‘대기수요’... 비싼 임대료 못 견뎌
非금융업종 많아진 것도 특징

최근 경기 침체로 서울 주요 업무지구 오피스 공급사와 임차사들의 움직임이 소극적인 가운데 YBD(여의도업무지구) 권역의 신규 오피스 공급이 가장 활발한 것으로 나타났다. 이에 공식률이 낮아지면서 월임대료 상승 폭도 여의도가 가장 큰 것으로 조사됐다.

서울 여의도 한강시민공원 건너편으로 파크원 등 초대형 오피스 빌딩의 모습이 보인다./뉴스1

30일 상업용 종합 부동산 서비스 기업인 알스퀘어에 따르면, 올해 3분기 YBD가 주요 권역 중 유일하게 대형 오피스 공급이 이뤄졌다. 특히 준공 승인이 나기 전부터 선임차가 속속 이뤄지고 있다. 여의도 한국거래소 사거리(옛 MBC 부지)에 들어선 앵커원(Anchor1)은 지난 8월 준공 전부터 선임차가 됐다. 서울 중구 유안타증권빌딩이 재건축되면서, 유안타증권이 여의도 앵커원에 둥지를 틀었다. 대형 오피스 임차 기간은 통상 5년이다. 내년 준공 예정인 TP타워(여의도 사학연금공단 재건축) 역시 신한투자증권, 한국투자증권, 키움증권 등 다수 금융사 선임차를 완료했다.

이처럼 여의도 오피스 시장은 다른 권역과 달리, 신축 초대형 오피스가 시장 전체를 끌고 간다는 특징이 있다. 앵커원, TP타워 등을 모두 합하면 여의도 전체 오피스 면적의 많게는 40%까지 차지한다는 점에서, 평균 공실률이나 임대료에 상당한 영향을 끼친다. 진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅 이사는 “여의도 자체가 CBD(중심업무지구)나 GBD(강남·서초)에 비해 기본적으로 오피스 전체 규모가 크지 않다 보니 특정 대형 오피스들이 전체 시장을 끌고 가는 측면이 있다”고 했다.

‘여의도=증권·금융가’라는 특징도 옅어지고 있다. 과거 금융이나 증권 외 타업종이 임차하는 것을 꺼려했지만, 점점 이러한 경향이 희석되고 있는 분위기다. 일례로 파크원의 경우, 금융회사들이 대체적으로 많지만 해운회사인 HMM(옛 현대상선)이 6개층을 임차해 사용하고 있다. 최근에는 식당 내 테이블오더 플랫폼 기업인 티오더가 파크원에 임차 계약을 마쳤다.

이 같은 수급시장 활기로 3분기 YBD 평균 오피스 공실률은 전기 대비 0.1%포인트(p) 하락한 1.4%를 기록했다. 같은 기간 GDB 평균 공실률(1.8%) 보다도 낮은 수치다. 임대차 시장 활기는 임대료 상승에도 영향을 미쳤다. 젠스타메이트에 따르면 YBD 초대형 오피스 월임대료의 경우, 평당 116만4000원을 기록했다. 이는 전 분기 대비 0.9%p 증가한 것으로 GBD보다 더 큰 상승폭이다.

YBD 오피스 시장이 전체적으로 활발한 배경에는 GDB를 중심으로 한 이른바 ‘강남발(發) 임대료 인상’에 따른 여파로 풀이된다. 비싼 임대료를 감당하지 못하는 강남이나 판교 등 ‘임대 대기수요’들이 여의도로 넘어오는 양상이다.

진 이사는 “임대료는 오르고 공실이 없는 것이 최근 2년간 오피스 시장 추세”라며 “GBD 등에 공실이 있다고 해도 너무 비싸고 마냥 기다릴 수만도 없는 상황이니까 부동산 자문 컨설팅사들이 ‘더 좋은 컨디션‘에 오피스를 쓸 수 있는 여의도를 권하는 편”이라고 했다. 그러면서 “과거엔 여의도 둥지를 주저했다면 요즘엔 합리적인 판단을 하는, 실속을 챙기는 회사들이 늘었다고 보면 된다”고 했다.

이 밖에 서울 전체 오피스 시장에서 ‘재계약’을 하는 곳이 늘어났다는 것도 요즘 추세 중 하나다. 희망하는 곳의 임대료가 이미 오른데다 이전비용까지 별도로 치러야 한다는 점에서, 재계약이 낫다는 판단에서다. 동양생명(그랑서울), 티머니(서울시티타워) 등이 그 사례다. 한 부동산컨설팅 관계자는 “여의도는 좀 다른 양상을 띄고 있지만 오피스 시장 자체가 둔화된 상황이라 내년에도 이전보다는 재계약을 하는 곳들이 많을 것으로 예상한다”고 했다.

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