통계로 확인된 양극화…결국 대장 아파트만 뛰었다

KB시세 수도권 평균 9.75% 하락
하반기 선호지역만 주로 반등세

올해 아파트값 회복세가 인기 선호지역 중심으로 뚜렷하게 나타나며 이른바 대장주 아파트들의 가격이 전고점에 육박하고 있지만, 여전히 대부분의 지역에서는 -10% 변동률의 하락세를 기록하고 있는 것으로 조사됐다. 최근 반등 국면에서 집값 양극화가 더욱 크게 나타나고 있다는 분석이다.

29일 KB국민은행이 매달 내놓는 월간 주택가격동향 자료에 따르면 11월 ‘KB선도아파트 50지수’(이하 ‘선도50지수’)는 작년 동월대비 -0.57% 변동률을 기록해 사실상 작년 말과 비슷한 수준을 유지했다. 올 1월 한 달만 -2.17% 변동률을 기록하는 등 4월까지 하락폭이 컸으나, 5월 이후 7개월 연속 오르면서 낙폭을 줄인 결과다.

선도50지수는 우리나라 시가총액 상위 50개 단지 아파트의 월간 시가총액 변동률을 지수화한 것이다. 서울 송파구 ‘헬리오시티’, ‘파크리오’, ‘잠실주공5단지’, 서초구 ‘반포래미안퍼스티지’, ‘아크로리버파크’, 강남구 ‘은마’, ‘현대’, ‘타워팰리스’, 마포구 ‘마포래미안 푸르지오’ 등 서울 인기지역 대단지 아파트가 대부분 포함돼 주택시장의 ‘대장주’로 통한다. 반면, 같은 시기 수도권 전체 아파트값은 평균 9.75% 하락한 것으로 조사됐다. 인천(-11.47%)과 경기(-10.53%)는 10% 이상 큰 폭으로 떨어졌고 서울(-7.53%)도 평균적으로 8% 정도나 하락했다.

같은 기간 전국 기준 아파트값은 -8.04% 변동률을 기록했다. 전년 같은 기간(2021년11월~2022년 11월) -1.02% 변동률과 비교해 낙폭이 훨씬 더 컸다.

실제 올해 낙폭이 크지 않은 지역은 모두 대장주 아파트가 많이 몰려 있는 곳이다. 지난해 11월에서 올 11월 사이 서울에서는 송파구(-2.44%), 강남구(-2.79%), 용산구(-3.11%), 양천구(-3.18%) 등의 하락폭이 가장 작았고, 경기에서는 과천시(-2.01%)의 회복력이 빨랐다.

다만 최근 들어 인기 지역도 거래량이 급감하면서 상승세가 계속 약해지고 있다. 선도50지수는 이달 0.46% 올라 전월(0.72%) 보다 상승폭이 0.26%포인트나 줄었다. 9월(1.28%) 이후 두 달 연속 오름폭 축소다.

다른 지역을 모두 포함한 전체 아파트 시장은 더 힘이 빠졌다. KB국민은행에 따르면 이달 서울 아파트값은 0.04% 올라 전월(0.23%) 보다 상승폭이 대폭 줄었다. 월간 변동률이 이 정도 수준이면 사실상 보합권이다. 경기도 0.09% 상승해 역시 전월(0.21%)에 비해 오름폭이 대폭 축소됐고, 인천은 실제 보합(0%)을 기록했다.

전국 기준으로도 이달 아파트값은 0.01% 변동률을 보여 보합권을 나타냈다.

집값 전망은 별로 밝지 않다. 11월 KB부동산 매매가격 전망지수는 서울 82.8로 전월(98.2)에 이어 두 달 연속 100 밑을 기록했다. 이 지수는 0~200 범위에서 100보다 낮으면 향후 집값이 ‘하락’한다고 전망하는 사람들이 ‘상승’한다는 사람보다 많다는 의미다. 이 지수는 수도권(85.1)이나 전국(86.1) 기준으로도 모두 전월보다 10포인트 이상 빠졌다.

주택 거래량은 집값 최대 하락기인 올 연 초와 비슷한 수준이다. KB국민은행이 전국 회원중개업소 6000여곳을 상대로 ‘매매거래지수’를 조사한 결과 이달 서울은 4.4를 기록해 올 1월(1.6) 이후 가장 낮았다. 전국(7.4)이나 수도권 평균(5.1)도 모두 연 초와 비슷한 수준으로 크게 떨어졌다.

이 지수는 중개업자들에게 ‘활발함’, ‘한산함’, ‘보통’ 중 선택하도록 해 작성하는 것으로 역시 0~200 범위에서 100 밑으로 떨어질수록 ‘한산함’이라고 답한 사람이 더 많다는 의미다. 서울의 경우 중개업자들 95.5%가 ‘한산함’이라고 응답했다.

박일한 선임기자

jumpcut@heraldcorp.com