신탁방식 재건축 잇단 제동에…신탁사 역할·책임 강화(종합)

박지애 입력 2023. 11. 28. 17:43 수정 2023. 11. 28. 19:36
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조합 방식 재건축과 비교해 기간이 단축되고 초기 자금 조달이 유리한 '신탁 방식'이 곳곳에서 제동이 걸리며 정부가 제도 개선에 나섰다.

현재 서울에선 여의도와 목동에서 주로 신탁방식 재건축 사업을 진행 중인데 최근 여의도 한양아파트는 신탁사가 재건축 시공사 선정 과정에서 부지 매수 협의가 되지 않는 단지 내 상가 부지를 사업 부지에 포함해 시정조치를 받으며 신탁사에 대한 불신과 책임론이 제기됐다.

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국토부, 신탁방식 정비사업 제도 개선 추진
건설사업관리(PM·CM) 신탁사가 수행하고
사업비 조달도 원칙적 신탁사가 직접 해야
갈등 원인 ‘신탁보수산정방법’ 표준안 제시

[이데일리 박지애 박경훈 기자] 조합 방식 재건축과 비교해 기간이 단축되고 초기 자금 조달이 유리한 ‘신탁 방식’이 곳곳에서 제동이 걸리며 정부가 제도 개선에 나섰다. 현재 서울에선 여의도와 목동에서 주로 신탁방식 재건축 사업을 진행 중인데 최근 여의도 한양아파트는 신탁사가 재건축 시공사 선정 과정에서 부지 매수 협의가 되지 않는 단지 내 상가 부지를 사업 부지에 포함해 시정조치를 받으며 신탁사에 대한 불신과 책임론이 제기됐다. 반면 목동7단지는 주민 간 신탁과 조합 방식을 두고 갈등을 벌이는 도중에 신탁사에서 양해각서(MOU) 체결을 강행하면서 목동 다른 단지에서도 신탁 방식에 대한 반대 기류가 번지는 분위기다.

정부는 이 같은 문제로 재건축 사업 진행이 멈추는 것을 막기 위해 사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약 등을 체결할 때는 신탁방식 추진에 대해 일정비율 이상의 주민동의를 확보토록 하고 신탁사의 사업관리 역할과 자금조달 등에 대한 보다 명확한 기준을 마련했다.

국토교통부는 신탁방식 정비사업의 안정적 추진을 위해 주민 권익보호와 신탁사 역할ㆍ책임을 확대하는 제도개선을 추진한다고 28일 밝혔다.

우선 신탁사가 사업시행자로서 사업관리에 역할을 다하도록, 건설사업관리(PM·CM)는 신탁사가 직접 수행토록 했다. 정비사업에 참여하는 신탁사의 책임과 참여 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고기간 등 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치토록 했다.

사업비 조달에 대해서도 초기사업비와 공사비 등 사업에 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하도록 규정을 명확히 변경했다. 그간은 신탁사가 사업을 따내기 위해 사용하는 자금을 주민이 신탁한 부동산을 담보로 조달하는 것에 대해 일부 문제 제기가 이어져 왔다. 다만 사업비 전환은 원칙적으로 금지하되 상황에 따라 건설사가 동의할 때만 예외적으로 허용한다. 신탁보수 산정방법에선 단순 요율 방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등의 다양한 방식을 표준안에 포함했다. 이를 통해 주민이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도했다. 산정방법이 단순 요율 방식일 때는 추정 금액(단수 또는 복수)을 예시로 제시해 혼란을 최소화하는 방안을 제시하고 있다.

실제 사업이 시작하기에 앞서 협약(MOU) 등을 통해 선정해두는 것에 대한 논란이 된 부분도 개선이 추진된다. 구역지정 이전에 예비신탁사가칭 선정과정이 불투명한 문제가 있어, 사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약 등을 체결하는 경우에는 신탁방식 추진에 대해 일정비율 이상의 주민동의를 확보하고, 신탁사도 공개모집을 하는 등 공론화가 가능한 절차를 거치도록 법제화할 계획이다. 이 밖에 신탁사가 사업시행 과정에서 수뢰 등 형법을 위반하면 신탁사 임직원을 공무원으로 간주하여 벌칙을 적용토록 기준을 강화한다.

서울의 한 재건축 단지에서 작동 중인 크레인 모습.(사진=연합뉴스)

박지애 (pjaa@edaily.co.kr)

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