정비사업 깜깜이 공사비 없애려면…"시공책임형 도입해야"

조합 단독시행 대부분…전문성·자금력 부족 만연
시공사 초기단계부터 투입하는 '시공책임형' 대안

[이데일리 신수정 기자] 공사비를 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등이 잦아진 가운데 시공책임형 건설사업관리(CM@R) 발주 방식을 적용해 재개발과 재건축에서 사업조합 시행방식의 단점을 보완해야 한다는 의견이 제시됐다. 현재 정비사업에서 가장 많이 쓰이는 조합 방식은 토지주 의견수렴이 쉽고 가장 익숙한 사업방식이지만 시행 측면에서는 전문성이 부족하고 도덕적 해이를 막기엔 역부족일 수 있다는 분석이다.

서울 남산에서 내려본 서울 아파트단지. (사진=연합뉴스)

28일 정비업계에 따르면 국내에서 추진되는 정비사업 물량 중 91％는 재건축·재개발 조합의 단독 시행이다. 조합 단독 시행은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 조합원으로 구성한 집행부가 사업을 이끌어가는 방식이다. 직접적 이해관계가 놓인 집행부가 시행에 나서면서 조합원 의견을 수렴하기 편하고 따로 수수료 등 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 조합원 재산권 보호와 주인의식을 기반으로 품질향상과 개발이익 극대화를 추구하기에 유리하다는 사실도 강점으로 꼽힌다.

그러나 최근 시공사와의 공사비 갈등이 첨예해 지면서 조합 단독시행에 대한 단점이 드러나고 있다. 조합 단독시행은 조합원들의 분담금에만 의존할 수밖에 없는데 분담금 확보가 어려우면 추진에 제동이 걸리고 시공사에 사업비 조달을 의존해 결국은 시공사에 끌려다니는 구조로 전락하기 때문이다.

시공사는 설계가 완성되기 전부터 장기간 다양한 금전적·비금전적 지원을 제공하고 있다. 원래 조합이 맡아야 하는 도시·건축 관련 인허가 전반과 법률, 세무, 회계 등이 포함된다. 여기에는 비용이 소요되지만 이에 대한 비용을 청구하지 못하고 공사비에 녹여 청구하는 과정에서 갈등이 커지고 있다.

건산연은 정비사업에 CM@R을 적용해야 한다고 강조했다. CM@R은 건설사가 설계 단계부터 참여해 시공 노하우를 반영하고 발주자와 사전에 협의한 공사비 상한 내에서 책임공사를 수행하는 제도를 말한다. CM@R을 적용하면 발주자가 부담 가능한 선에서 최고품질의 산출물을 조성할 수 있고 최대공사비 보증계약으로 공사비 상승을 막을 수 있다는 분석이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “조합시행 방식은 조합원의 선호와 니즈 반영이라는 측면에선 비교적 강점을 갖추고 있으나 사업비, 품질, 사업기간을 만족하게 하기에는 부족하다”며 “현재 정비사업에서 가장 보편화한 방식이라는 점을 고려하면, 단점을 개선해 성공적으로 추진하기 위한 노력이 필요하다”고 말했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)