민간 역세권 재건축도 용적률 완화

서진우 기자(jwsuh@mk.co.kr) 입력 2023. 11. 28. 17:00 수정 2023. 11. 28. 19:39
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뉴홈등 공공주택 포함조건
내년 1월 19일 본격 시행
공공 아니어도 용적률 1.2배
상계주공6 등 사업성 개선
서울 노원역 인근에서 재건축을 추진 중인 상계주공6단지. 매경DB

앞으로 공공이 아닌 민간의 역세권 재개발·재건축 사업에서도 용적률 등 규제 완화가 적용돼 이를 통한 공공 주택 공급이 늘어난다.

28일 국토교통부는 이런 내용을 골자로 한 '도시 및 주거환경 정비법'(이하 도정법) 시행령 일부 개정령안이 이날 국무회의를 통과해 내년 1월 19일부터 시행된다고 밝혔다. 이번 개정안은 역세권에 있는 정비구역에 용적률 완화와 건축 규제 완화 등 특례를 주고 늘어난 용적률만큼 건설되는 국민주택 규모 주택 일부를 공공으로 분양한다는 내용이다.

개정안은 철도나 버스 등 대중교통 이용이 쉬운 지역에 있는 정비구역에 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 추가로 완화할 수 있다는 내용을 담고 있다. 물론 지금도 서울 등 각 지방자치단체 역세권에선 1.2배 용적률 완화가 적용되고 있다. 하지만 이는 공공 부문 재개발 사업에 한정됐다. 앞으로는 민간 재개발에서도 이를 허용하는 것이 개정안 핵심이다.

기존 역세권 도시정비형 재개발은 도심에 사무실을 많이 공급하려는 취지로 시행하는 사업이다. 이때 지역주택조합 재개발도 지구단위 계획을 바꿔 용적률을 1.2배까지 높일 수 있도록 혜택을 받았다. 하지만 그간 이렇게 적용돼 온 역세권 용적률 혜택을 이젠 도정법 대상인 주택(민간 포함) 재개발·재건축에서도 정비계획 변경으로 받을 수 있게끔 길이 열린 셈이다.

완화된 용적률로 지어진 주택 일부는 윤석열 정부의 공공 주택 모델인 '뉴홈'으로 활용된다. 추가로 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형(토지임대부 포함) 뉴홈으로 공급해야 한다. 다만 50% 이상의 정확한 비율은 각 시·도 조례로 정한다. 이 경우 인수자의 토지 인수 가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 이로써 민간 재건축을 통해서도 뉴홈 공급이 더 늘어나게 된다.

특히 재건축·재개발 과정에서 공공 임대주택을 제공할 경우 법적 상한 용적률을 부여받을 수 있는 인센티브 적용 지역도 주거지역에서 준공업지역으로 확대된다. 또 재개발·재건축 사업 속도를 높이기 위해 신탁사가 사업자로 참여하는 경우 정비구역 토지를 신탁받지 않고도 토지 소유자 추천을 받으면 개발자로 지정된다.

주민들이 지금보다 더 쉽게 정비사업을 추진할 수 있도록 구역만 설정해 지자체에 정비계획 입안을 요청하는 정비계획 입안 요청제도 도입된다. 토지 소유자는 주민의 3분의 1 이하에서 지자체 조례로 정한 비율 이상의 동의만 얻으면 지자체에 정비계획 입안을 요청할 수 있다. 다만 정비구역 지정권자(광역 지자체)는 정비계획 입안권자(기초 지자체)에 용적률과 높이 등 개발 밀도나 공공시설 설치 방향 등 정비계획 기본 방향을 사전에 제시해야 한다.

신탁사나 한국토지주택공사(LH) 등 전문 개발 기관이 정비구역 지정제안권을 받고 정비계획과 사업 시행계획을 통합 처리할 수 있는 특례도 제공된다. 이러면 정비사업 속도를 높일 수 있다. 물론 신탁사와 공공기관이 구역 지정을 제안할 땐 토지 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요하다.

국토부는 지난 9월 11일 이러한 도정법 개정안을 입법 예고했고 이번에 국무회의 통과에 따라 개정 규칙이 내년부터 본격 적용된다. 국토부 주택정비과 관계자는 "민간 재건축으로도 공공 주택(뉴홈)을 많이 공급할 수 있도록 규제를 완화하는 취지"라고 했다.

역세권에 위치해 이미 개발을 시행 중인 재건축 단지들은 이번 개정안 통과로 역세권 정비사업이 활성화할 것으로 기대한다. 물론 신속통합기획 등으로 이미 사업이 시행 중인 단지도 많지만 이들이 정비계획 변경을 통해 용적률 확대도 고려할 수 있게 됐다.

서울 노원역 인근에서 재건축 사업을 진행하고 있는 상계주공6단지 재건축추진준비위원회 관계자는 "기존 용적률의 1.2배까지 확대하는 등의 방안이 가능하다면 정비계획을 변경해서라도 사업을 확대할 수 있다"며 "이번 규제 완화가 긍정적 효과를 낼 것으로 예상한다"고 말했다.

[서진우 기자]

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