정비사업 신탁사 자금조달때 해당 아파트 담보로 못잡는다

국토부 표준계약서 시행규정

최근 신탁 방식인 일부 재건축 사업에 잇달아 제동이 걸리면서 정부가 신탁사에 대한 책임과 역할 강화를 추진해 주목된다.

28일 국토교통부는 신탁 방식 정비 사업 제도의 개선을 추진한다고 밝혔다. 주민과 신탁사 간 공정한 계약 체결과 주민 권익 보호를 위해 표준계약서와 시행 규정을 보완한 뒤 29일부터 각 지방자치단체에 배포하기로 했다.

이러한 정책 추진 배경에는 서울 여의도 한양아파트 재건축 사업 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 서울시는 한양아파트 재건축 사업 시행자인 KB부동산신탁이 정비계획 확정 전 시공사 선정에 나서고 사업 구역에 포함되지 않은 용지를 정비계획에 포함한 점 등을 위법 사항으로 지적했다. KB부동산신탁이 진행하던 시공사 선정 절차는 무산됐으며 향후 일정도 불투명해졌다.

이번에 국토부가 마련한 표준계약서에 따르면 신탁사가 사업 시행자로서 사업 관리에 역할을 다할 수 있도록 건설 사업 관리는 신탁사가 직접 수행해야 한다. 용역 등을 시행할 때 신탁사가 비용도 부담해야 한다. 토지주 전체회의와 관리처분 계획 공고 기간 등 주민 의견 수렴이 필요한 시기에는 사업 현장에 신탁사 전담 인력이 반드시 배치돼야 한다.

초기 사업비와 공사비 등 사업에 필요한 자금도 앞으로 신탁사가 직접 조달해야 한다. 주민이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달해선 안 된다. 이는 주로 시공사 돈을 토대로 재건축을 진행해온 기존 신탁 방식에 확실한 차별점을 두기 위함이다. 신탁 보수도 단순 요율 방식 외에 상한액을 정하거나 정액으로 확정하는 등 주민들이 사업 특성에 적합한 방식으로 책정할 수 있다.

아울러 국토부는 구역 지정 이전에 예비 신탁사 선정 과정이 불투명한 일이 많아 사업 시행자 지정 전에 신탁사와 협약 등을 체결하는 경우 일정 비율 이상 주민 동의를 얻게 할 방침이다. 신탁사 부정 행위에 대한 처벌 수위도 높아진다. 신탁사가 수뢰 등 형법을 위반할 경우 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용할 계획이다. 기존 조합 방식과 같이 전체회의 사전 의결 규정을 위반하는 경우 벌칙(2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금)도 신설한다.

한 신탁사 관계자는 "신탁사 책임을 강화하는 취지에는 공감한다"면서도 "정부 방침과 달리 지자체가 강한 규제를 적용하면 신탁 방식 재건축에 제약이 많은 것 또한 사실"이라고 말했다.

[서진우 기자 / 이희수 기자]