[금융꿀팁] 60세 가입자가 시세 7억 아파트 맡기면 매월 143만원 받아

[사례로 보는 금융꿀팁] (36) 노후준비 히든카드, 주택연금
집 담보로 매달 생활자금 받아
주택가격 하락해도 금액 유지
물가상승 반영안돼 가치 하락
가입 후 주택 활용 제한 등 단점

사례=A씨(60)는 7억원 상당의 아파트에서 배우자와 함께 살고 있다. 노후생활비는 퇴직연금과 몇해 전 배우자 명의로 구입해둔 오피스텔 임대료 수입으로 충당하고 있다. 그런데 최근 오피스텔이 공실이 된 데다 가격도 내려가고 있어 고민이 많다. 현재 오피스텔 시세는 3억원 정도로 구입 때와 비교하면 5000만원가량 떨어졌다. A씨는 현재 거주 중인 주택을 활용해 주택연금에 가입할 수 있는지 궁금해졌다.

제안=주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 연금 방식으로 매달 노후생활자금을 대출받는 제도다.

주택연금은 ▲가입자 연령 ▲보유 주택수 ▲주택가격 등 기준을 모두 충족해야 가입할 수 있다. 우선 가입자 연령은 부부 가운데 한명이 55세 이상이면 된다. A씨는 배우자의 나이와 상관없이 본인이 60세이므로 연령 조건은 충족한다. 보유 주택수는 원칙적으로 1주택이어야만 가입할 수 있다. 하지만 A씨처럼 거주하고 있는 1주택과 주거용 오피스텔 등을 보유한 다주택자는 공시가격의 합계가 12억원 이하라면 주택연금 가입이 가능하다.

그렇다면 A씨가 주택연금에 가입한다면 월 수령액은 얼마나 될까? 주택연금 가입 가능 여부는 공시가격으로 판단하지만, 연금 지급액을 결정하는 주택가격은 시세를 기준으로 한다. 아파트는 ▲한국부동산원 시세 ▲KB국민은행 시세 ▲주택 공시가격 ▲감정평가액 순으로 적용하고, 주거용 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세로 판단한다. 따라서 A씨 아파트의 현재 한국부동산원 시세인 7억원으로 월 지급 금액을 계산해보면 된다. A씨가 정액형 종신지급방식을 선택한다면 매월 143만3000원(10월12일 기준)을 받을 수 있다. 은퇴자금에 부족함을 느끼는 A씨에게 월 140만원 정도의 현금 흐름이 생기는 주택연금 가입은 고려해볼 만한 제도임에 틀림이 없다. 다만 아무리 좋은 제도라도 장단점을 잘 따져봐야 한다.

주택연금의 가장 큰 장점은 안정성이다. 가입자가 본인 소유의 주택에 거주하면서 연금을 받을 수 있기 때문에 주거 안정을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단될 위험도 없다.

또 주택가격 변동에 상관없이 연금이 평생 고정적으로 지급된다. 주택연금은 가입 시점의 주택가격으로 월 지급금이 확정된다. 따라서 주택가격이 하락하거나 부부 가운데 한명이 사망하더라도 연금 수령액은 그대로 유지된다.

가입 때 세제 혜택도 받을 수 있다. 1세대 1주택자가 주택연금에 가입하면 재산세를 공제받을 수 있다. 주택연금 가입 주택이 5억원 이하라면 재산세액의 25%를, 5억원을 초과하면 5억원에 해당하는 재산세액의 25%를 감면받는다. 또한 연금으로 발생하는 대출 이자도 연간 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있다.

합리적인 상속도 가능하다. 미래에 부부 모두 사망하면 주택을 처분한 금액이 연금 지급 총액보다 적더라도 부족분에 대해서는 상속인에게 청구하지 않는다. 반대로 주택 처분 금액이 연금 지급 총액보다 더 많다면 남는 금액이 상속인에게 돌아간다.

반면 주택연금의 단점은 크게 세가지다. 우선 연금 월액이 평생 고정이라는 점은 주택가격에 따라 단점이 될 수 있다. 주택가격이 내려가도 최초 확정된 연금을 받을 수 있는 건 장점이지만 반대로 주택가격은 상승세인데 연금은 그대로라면 커다란 단점으로 다가온다.

또 연금 액수가 확정된다는 것은 시간이 지날수록 연금의 가치가 떨어지는 것을 의미한다. 매년 물가상승률을 반영해서 연금액이 올라가는 국민연금에 비해 주택연금은 고정된 연금액이 지급되기 때문에 가치 하락분이 그대로 반영되는 것이다.

부담해야 할 비용도 단점이다. 주택연금은 한국주택금융공사에서 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 이 보증서를 담보로 가입자에게 매월 연금을 지급한다.

이 과정에서 가입자는 주금공에 보증서 발급에 따른 보증료를, 은행에는 대출이자를 지급해야 한다. 이렇게 발생된 보증료·이자·연금을 모두 합쳐 보증 잔액이라고 한다. 이 보증잔액에도 매월 이자가 붙고, 매달 나오는 이자를 포함한 보증 잔액에 또 이자가 가산된다. 보증 잔액이 복리로 쌓이기 때문에 대출금리가 상승하는 경우 보증 잔액의 증가 속도는 더 빨라진다.

아울러 주택에 대한 활용도도 제한된다. 주택연금 가입 후에도 주택을 팔거나 다른 용도로 사용하고 싶을 수 있다. 이럴 때는 주택연금을 해지하거나 담보 주택을 변경할 수 있다. 주택연금을 해지하면 중도해지 수수료는 없지만 주택가격의 최대 1.5%에 해당하는 초기 보증료는 돌려받을 수 없고 3년 동안 재가입이 불가능하다. 담보 주택을 바꿀 때는 해당 주택가격에 따라 연금액을 조정하고, 때에 따라 이미 받았던 연금 중 일부를 상환해야 할 수도 있다.

주택연금은 장단점이 확실한 제도인 만큼 자신의 상황과 목적에 맞게 신중하게 결정해야 한다. 또한 부동산 가격에 영향을 많이 받기 때문에 장기적으로 보고 검토하는 게 필수다.

김아영 NHALL100자문센터 WM 전문위원