재산세, 사실상 증세…공시가율 동결에 가려진 진실[홍길용의 화식열전]

시세대비 공시가격 현실화율 유지되지만
재산세 공정가액비율 45%→60% 환원
재산세액 공제받는 종부세 납부자에 유리
시행령으로 낮출수 있지만 지방재정 부담

우리나라의 법 체계의 특징 중 하나가 국회에서 정하는 법률과 행정부에서 만드는 시행령 간의 모호한 경계다. 시행령에 포괄적 권한을 부여한 법률이 대부분이다. 법 조문의 항목의 제일 마지막에 ‘대통령령으로 정하는’이라고 붙이는 방식이다. 법의 큰 테두리를 벗어나면 안되겠지만 법을 집행하는 행정부가 준(準) 입법권을 행사할 수 있는 근거가 된다. 부동산 관련 법령도 그 중 하나다.

정부가 최근 내년 부동산의 시세대비 공시가격 비율을 올해 수준(공동주택 69%)으로 동결하기로 했다. 공시가격은 정부가 조사하는데 현실화율은 이 값이 시세를 얼마나 반영해야 하는지를 정하는 기준이다. 현실화율 70%면 시세 10억원 짜리 주택의 공시가격을 7억원으로 한다는 뜻이다. 그런데 현실화율 동결을 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 세율이 바뀌지 않는 것으로 이해해도 될까?

공시가격이 보유세의 바탕이지만 과세표준을 정할 때는 공정가액비율이란 변수가 더해진다. 지방세법 시행령에서 주택의 재산세 공정가액비율은 원칙이 60%인데 2023년에만 45%이하로 낮췄다. 이를 고치지 않으면 다시 60%가 된다. 시세변동이 없다면 10억원 짜리 집의 과세표준은 올해 3억1050만원(10억원X69%X45%), 내년 4억1400만원(10억원X69%X60%)으로 33% 높아진다.

*법제처 법령정보센터 캡쳐

종부세에도 공정가액비율이 있다. 시행령을 보면 원칙이 60%지만 2019~2021년에만 85%에서 95%로 5%포인트씩 높아졌었다. 2022년부터는 원칙대로 다시 60%다. 종부세법 9조3항에 따라주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세액에서 이를 공제한다. 종부세 납부자도 재산세를 더 내겠지만 그만큼 공제 혜택이 커지게 된다.

물론 아직은 좀 더 지켜볼 여지는 있다. 정부는 올해에도 지난 5월에야 공정가액비율을 조정해 7월과 9월에 부과된 재산세에 적용했다. 내년 6월 전까지 시행령을 손 본다면 내년 7월과 9월에 고지되는 재산세에 공정가액비율 45% 적용이 가능하다. 윤석열 정부에게 내년 총선 승리가 중요한 만큼 재산세 부담이 무거워져 여론이 악화된다면 공정가액비율을 올해 수준으로 되돌릴 가능성이 있다.

다만 재정 변수가 있다. 공정가액비율을 정하는 기준은 부동산 시장의 동향과 재정 여건이다. 내년에도 세수 부족으로 중앙정부가 지방정부에 내려보내는 지방교부금 축소가 불가피하다. 공정가액비율이 낮은 상태를 유지해 재산세 수입도 늘리지 못하면 사정이 더 어려워질 게 뻔하다. 여당이 총선에서 승리하면 정부 방침대로 역시 지방세인 취득세의 다주택자 중과제도도 폐기될 가능성이 크다.

한편 지난 정부에서 ‘2030년까지 시세의 90%’로 정했던 공시가격 현실화율 로드맵은 폐기된 것으로 보인다. 로드맵은 아직 법제화 되지 않아 현 정부가 준수할 의무도 없다. 특히 로드맵은 일정에 따른 단계적 실행이 중요한데 2년이나 뒷걸음질 해 목표 달성이 어렵게 됐다. 다만 공시가격이 높아지지 못하면 건강보험 등 이와 연계된 각종 사회안전망 관련 재정에는 부담 요인이 될 수 있다.

kyhong@heraldcorp.com