NH證 "내년 부동산, 실수요 중심 매매…전세 회복할 것"

내년 부동산 시장이 약보합세를 보일 것이란 증권사의 분석이 나왔습니다.

서울 및 수도권은 유망단지 위주로 소폭 오르겠지만, 자금조달이 어려워지면서 주택구입부담이 커질 수 있다는 겁니다.

NH투자증권은 '2024 부동산 시장전망 위기와 기회, 계속되는 동상이몽(同床異夢)'보고서를 발간했다고 오늘(24일) 밝혔습니다.

올해 부동산 시장 동향은 매매시장, 전세시장, 거래량의 세 가지로 구분했습니다.

NH투자증권에 따르면 올해 매매시장은 1.3 부동산 대책 및 특례보금자리론 등의 규제 완화로 고점 대비 90~93%까지 회복했습니다. 

전세시장은 올해 1분기까지도 하락하다가 4월부터 상승하기 시작해 지난달 기준으로 최고점 대비 94~97% 수준인 것으로 분석했습니다.

거래량에 대해선 "서울의 경우 2분기 시작과 함께 3천 건을 돌파하면서 7개월 간 지속돼 왔으나 지난달 들어 2천 건대로 감소했다"라면서 "특례보금자리론 제한 및 대출 금리 상승 영향"이라고 했습니다.

내년 부동산 시장에 대해선 가격 상·하방 요인이 혼재된 가운데 금리와 정책이 변수로 작용해 약보합세를 전망하며 매매전세 갭(Gap)이 축소될 것으로 내다봤습니다.

매매시장의 경우 서울 및 수도권 일부지역은 유망단지 청약 열기 및 전세가율 회복 영향으로 소폭 상승할 것으로 예상했습니다. 아울러 세금 및 대출 규제로 투자 수요 진입이 어려워지면서 '실수요' 중심으로 시장이 전개될 가능성이 높다고 봤습니다.

다만 현재 기존주택 매물이 증가 중인 상황이라 매물이 전체 주택 대비 10%를 초과해 누적될 경우 하락 요인으로 작용할 수 있다고 분석했습니다.

전세시장은 매수심리 위축, 청약 시 높아진 분양가, 입주 물량 감소 등으로 인해 전세시장으로 선회하는 실수요자가 늘면서 회복할 것으로 전망했습니다. 최근 전월세전환율이 빠르게 상승해 전세대출금리보다 높아져 월세보다 전세선호도가 높아지고 있다는 점도 전세시장 회복의 주요 근거 중 하나입니다.

거래량은 올해보다 소폭 감소할 가능성이 크다고 예상했습니다. 현재 거래 시장은 올해 가격이 빠르게 회복하며 주택구입부담이 다시 커지면서 매수자 관망세가 짙어지고 있고 정부가 가계대출 리스크로 DSR 관리에 적극적인 자세를 취하고 있어 주택을 사고 싶어도 자금조달이 어려운 상황으로 판단했습니다.

주요 변수로는 금리와 정책을 꼽았습니다.

금리의 경우 코로나19 팬데믹 상황에 따른 저금리 및 정책 모기지로 유입된 유동성으로 인해 매매 및 전월세 시장 모두 금융시장 영향력이 높은 상황이라 금리 인하 논의 시점과 그 신호, 변동성이 집값 향방의 핵심이 될 것으로 봤습니다.

정책은 시장 상황을 지켜보며 시시각각 균형을 찾기 위한 후행변수로 가격 결정 요인 작용 가능성이 커질 것으로 분석했습니다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "전세시장의 회복 여부가 내년 시장 향방에 주요하게 작용할 것"이라면서 "매매의 경우 시장 상황에 따라 대기를 할 수 있지만 전세는 실제 거주의 문제로 대기를 할 수 없기 때문에 주춤한 매매수요가 전세로 선회할 가능성이 높다"라고 했습니다.

그러면서 "내년에도 다주택자 세금 규제, 가계부채 관리로 인한 대출 규제로 인하여 투자수요 진입이 어려운 실수요자 중심 시장으로 전개될 것"이라고 내다봤습니다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 "내년 분양이 예정된 주요 지역에서는 높아진 분양가 부담 또는 청약에서 낙첨된 실수요자가 기존주택을 매매하며 거래 및 가격이 소폭 상승할 수 있다"라고 말했습니다.

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