국토부, 상가→아파트 분양 금지하고 쪼개기 방지 예고에도… 상가투자 수요 계속

국토부, 기존 상가소유자 주택공급 기준 명확히하고
권리산정일 이후 소유자에겐 분양자격 안 주는 내용 법개정
그래도 단지내 상가 가격 오르고 실제 거래도

국토교통부가 지난해 상가 소유자들이 재건축시 받을 수 있는 아파트 입주권 규정에 대해 명확하게 유권해석을 내린 것으로 뒤늦게 확인됐다.

24일 국토교통부에 따르면 지난해 국토부는 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’을 각 지자체에 내려보냈다. 이 공문은 재건축 계획 당시 단지 내 ‘새로운 부대·복리시설(상가 등)을 건설하지 않는 경우’에만 상가 소유자들이 1주택을 받을 수 있다는 것을 주요 내용으로 담고 있다. 만약 상가를 지을 계획이 있는데도 상가조합원이 상가를 포기하고 아파트를 받는 것은 불가능하다는 내용을 명확히 했다.

'상가쪼개기' 대표 사례인 부산 해운대구 대우마리나 단지 내 상가. 지하상가 내 구획 구분을 해놓은 모습 /독자 제공

국토부 관계자는 “기존 상가 소유자들과 아파트 소유자들 사이의 분쟁을 방지하고 예전 표준정관이 아니라 시행령 문구대로 운영해 달라는 내용을 명확하게 한 것”이라고 설명했다.

국토부는 기존 상가 소유자들뿐 아니라 아파트 분양권을 노리고 새롭게 상가 소유주가 되는 ‘상가 쪼개기’ 조합원들을 막기 위한 방안도 마련했다. 권리산정일 이후에 쪼갠 상가 지분에 대해서는 분양 자격을 주지 않는 내용의 개정안이다. 권리산정기준일은 재개발·재건축 등 정비 사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점이다.

실제로 이런 상가 쪼개기 꼼수는 재건축조합이 정식으로 설립되기 전 아예 상가 지분을 잘개 쪼개 아파트 분양 자격을 대폭 늘리는 방식으로 횡행해 왔다. 이는 재건축 사업성을 낮출뿐 아니라 분담금을 늘릴 수 있기 때문에 기존 아파트 소유자와 갈등을 빚는 요소로 작용한다.

이 같은 정부의 노력에도 불구하고 규제 틈새를 노린 재건축 추진 단지 내 상가 투자 수요는 꾸준하다. 특히 규제가 실행되기 전 쪼갠 상가를 소유하려는 수요가 몰리면서 상가 가격도 크게 뛰는 현상이 나타났다.

부동산 플랫폼 직방이 올해 서울 지역 아파트 단지 내 상가 매매 거래를 분석한 결과 단위면적당 가장 비싸게 거래된 단지 내 상가는 서울 강남구 도곡우성 단지 내 상가로 올 8월 지하 1층 전용면적 5.09㎡가 7억5000만원(3.3㎡당 4억8625만원)에 거래됐다. 도곡우성에서는 전용면적 5.12㎡가 7억5000만원에, 7.2㎡가 9억5000만원에 거래되기도 했다.

전용면적 1109.59㎡ 1실을 총 123실로 구분등기해 대표적인 상가쪼개기 꼼수 사례로 꼽히는 부산 해운대구 우동 ‘대우마리나 1차’ 아파트 상가도 이미 26실이나 팔린 것으로 확인됐다. 이들 단지들은 모두 30년 이상 된 노후 단지 내 아파트 상가로, 재건축 아파트 투자 수요 유입으로 업계에서는 판단하고 있다.

전문가는 당장 단지 내 상가 투자 수요를 막을 방법은 없지만 투자 리스크는 클 수 있다고 조언한다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “상가쪼개기의 경우 법 개정이 안 된 상황이기 때문에 빨리 법안이 진행되는 방법 밖에는 없을 것”이라면서도 “단지 내 상가는 재건축만 보고 투자하기에는 공실리스크도 너무 크고, 대출이자와 관리비 등을 생각하면 손해가 더 클 수도 있어 유의해야 한다”고 말했다.

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