[뉴스라이더] '1기 신도시 특별법' 통과 임박...명과 암은?

■ 진행 : 안보라 앵커

■ 출연 : 홍기빈 글로벌정치경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

국내·외 경제 이슈를 알기 쉽게 쏙쏙 배워보는 시간입니다. 금요일의 남자, 홍기빈 글로벌정치경제연구소장과 함께합니다. 소장님 어서 오세요. 오늘 먼저 부동산 이야기부터 해 보겠습니다. 1기 신도시가 요즘 부동산 시장의 가장 뜨거운 이슈가 아닐까 싶어요. 정치권에서 1기 신도시 특별법이 추진되고 있는데 먼저 어떤 법안인지에 대해서 설명부터 해 주시죠.

[홍기빈]

내용이 복잡한데 아주 간단하게 이야기를 하자면 조성된 지 오래된 신도시라든가 수도권 내에서도 노원구 상계동이라든가 노후화된 지역들을 갖다가 재건축을 쉽게 할 수 있는 조치예요. 구체적으로 보자면 적용 대상은 지은 지 20년 이상 되고 택지 면적이 100만 제곱미터가 되는 지역들이 대상이 됩니다. 여기에 대해서 주거지는 특혜랄까요?

이런 건 크게 두 가지가 있는데 첫 번째는 안전진단, 이게 제일 문제였죠. 이게 완화되거나 아예 면제되기도 합니다. 두 번째로 용적률 문제인데요. 지금 230%, 250% 이렇게 돼 있는데 이거를 300%로 올리기도 하고 아주 최대로 올릴 경우에는 500%까지. 그래서 두 배로 건물을 올릴 수 있도록 하는 조치까지 포함이 되어 있습니다.

[앵커]

일단 설명해 주신 법안 내용만 보면 좀 낙후되고 노후된 지역을 정비하는 거니까 주민들이 환영하지 않을까 싶기는 했는데 그 이면을 들여다보니까 주민들 사이에서도 이견이 있다고 하더라고요. 이게 일부 주민들은 리모델링을 해야 된다고 하고 일부 주민들은 재건축을 해야 된다라고 하는데 어떤 부분 때문일까요?

[홍기빈]

리모델링이냐, 재건축이냐는 다 아시겠지만 건물의 골조 자체를 부술 거냐, 말 거냐 하는 문제잖아요. 그런데 아무래도 시간 문제입니다. 재건축이라는 게 용적률도 높여주고 완전히 새로운 건물로 만들게 되면 가치가 올라가니까 더 큰 돈을 벌 수 있지 않느냐, 그런 장점이 있을지 모르겠는데 시간이 굉장히 많이 걸리고 불확실성이 굉장히 많잖아요.

그러니까 골조가 그렇게 낡은 거 아니니까 리모델링 정도로 해서 빨리 집을 고쳐서 빨리 좋은 집에서 살자라고 하는 게 의견이 하나 있죠. 그런데 다른 쪽에서는 이 리모델링도 상당한 돈이 들거든요.

몇억 원씩 들어가니까 그 돈 내고 리모델링을 하느니 좀 더 시간을 두고 해서 좀 더 높게 가치를 올리자. 재건축을 하자, 이렇게 팽팽하게 되어 있는데 이번에 법이 통과가 되면 아무래도 후자 쪽으로 윤활유가 쳐지고 무게중심이 실리게 되는 그런 효과는 분명히 있을 겁니다.

[앵커]

그동안 재건축의 단점으로 거론돼 왔던 게 시간이 오래 걸린다는 부분이었기 때문에. 그런데 재건축 특별법의 취지를 보면 속도를 빨리 해주겠다, 이겁니다. 재건축을 추진하자는 주민들의 의견이 좀 더 힘이 실릴 가능성을 짚어주셨어요. 그런데 일부 지역에서는 이미 리모델링이 진행된 곳이 있더라고요. 이런 곳의 경우에는 이견이 상당할 것 같기는 한데.

[홍기빈]

주민들끼리 그 부분에서 굉장히 충돌이 있을 텐데. 일부 지역에서는 리모델링 계획이 아직 초기에 있으니까 많이 진행되지 않았으니까 빨리 재건축으로 돌리자라고 하는 이야기를 하고 있는 지역들도 있다, 이런 얘기를 들었습니다.

[앵커]

그게 숙제로 남아 있는 상황이군요. 일각에서는 비판의 목소리도 있습니다. 이거 정치권의 총선용 정책 아니냐라는 비판이에요. 특별법이 만능은 아니라는 건데. 지금 어떤 걸림돌이 남아 있는 걸까요?

[홍기빈]

우선 방금 전 뉴스에서도 나왔습니다마는 지금 금리가 높죠. 그리고 전 세계적인 인플레이션 때문에 공사비, 자재비라든가 이런 게 굉장히 높아요. 그러니까 원가가 올라간 상태입니다. 자금 조달 비용이 늘어났죠, 원자재 비용이 올라갔죠. 그러니까 재건축을 하더라도 원가 부분에서 압박이 있으니까 과연 이게 이익이 날 것이냐 하는 문제가 있어요.

그다음에 두 번째로 이게 되면 추가분담금이 올라가게 되는데 지금 지역에 있는 사람들 중에서 추가분담금을 큰 돈을 감당할 사람들이 과연 많이 있겠느냐. 일각에서는 어떤 예측이 나오냐면 지금 이 지역 중에서도 속칭 부자들이 많이 모여 사는 동네에서만 빨리 진행이 되지, 그렇지 않은 동네 같은 경우 추가분담금 때문에 안 될 것이다, 이런 이야기를 하고 있어요.

그다음에 세 번째로 하나 더 있는데. 초과이익환수 제도가 있죠. 그러니까 재건축을 했을 때 초과이익이 3000만 원 이상의 초과이익이 나게 될 경우에, 가구당. 이때는 10~50% 정도까지 이익을 아예 환수를 해야 됩니다. 이렇게 되면 재건축을 했을 때 수익률이 확 줄어드니까 이 부분이 버티고 있는 한 재건축의 속도가 그다지 나지 않을 것이다. 이렇게 크게 세 가지 정도가 남아 있는 걸림돌이다라고 지적을 하는 목소리들이 있습니다.

[앵커]

결국은 돈이 관건이네요. 그런 생각이 듭니다. 그런데 급하게 도시를 넓히고 확장하게 되면 상상하기에는 너무 좋은데 현실적인 걸림돌도 상당히 많은 것 같아요. 정치권에서 이게 총선용 아니냐라는 비판을 받는 이유가 총체적이고 좀 더 구체적인 큰 그림으로 봐야 되는데 너무 서두르다 보면 여러 가지 부작용이 나올 수 있다는 얘기입니다.

예를 들어서 김포시의 문제로 거론되고 있는 김포골드라인, 골병라인으로 불리기도 하잖아요. 학교 문제도 있고 병원 문제도 있고 이게 전체적인 설계가 필요하지 않은가라는 지적이 있었어요.

[홍기빈]

당연합니다. 지금 가장 용적률을 높이는 게 굉장히 중요한 핵심으로 돼 있는데. 인구밀도라든가 확 올라가게 되잖아요. 그러면 각종 인프라들을 확충해야 됩니다. 제일 먼저 도로 막히는 게 큰 문제일 것이다, 이렇게 예측하기도 하고요. 학교라든가 병원, 지금 말씀하신 부분들이 있어요. 그래서 법 안에 어떤 조항이 있냐면 택지에 있는 주민들이 스스로 병원이라든가 공공인프라 같은 것을 갖추는 준비를 잘해 놓으면 아예 안전진단을 면제해 준다, 이런 조항도 안에 들어가 있습니다. 그러니까 그만큼 주민들의 숫자가 늘어나고 밀도가 높아지면 인프라 확충하는 문제가 굉장히 중요해지죠.

[앵커]

그렇군요. 그 부분도 지금 방송 보시는 국민들께서 유념해서 보셔야 될 것 같습니다. 정치권에서 거론되고 있는 지역발전 정비, 이런 얘기를 보다 보면 수도권에 집중돼 있는 것 같아요. 지방에서 뉴스 보시는 분들은 소외감을 느끼실 수 있다는 생각도 들었거든요.

지방 소멸, 그러니까 지방 붕괴가 굉장히 심각한 문제로 거론되고 있는데 정치권에서 소위 말하는 총선용 정책 말고 지방의 붕괴를 막기 위해서 또 정책이 필요할 것 같습니다. 어떤 현실적인 대책이 필요할까요?

[홍기빈]

현실적인 대책은 굉장히 근원적이고 큰 차원에서 다시 생각해야 됩니다. 지금이 어느 정도 규모의 사회적 위기냐면 우리가 홍콩이라든가 싱가포르 같은 나라들은 국민국가라고 하지 않고 도시국가라고 하잖아요. 그러면 여기서 그 질문이 나와요.

대한민국은 국민국가냐, 도시국가냐 하는 건데. 분명히 인구의 숫자라든가 영토의 크기 같은 걸 보게 되면 국민국가의 형태를 갖추고 있습니다마는 현실적으로 지금처럼 계속 수도권으로 집중되면 도시국가가 되잖아요. 그런데 지금 지적하셨듯이 문제는 지금 총선이다 또는 선거다, 이럴 때마다 나오는 정책들을 보면 도시국가로서의 성격을 더 강화하는 정책들만 자꾸 나온다는 거예요.

그러니까 지역 소멸이라는 문제, 그리고 지역 소멸에 대한 정책들은 미봉책에 가까운 것들만 자꾸 나오는데 지금처럼 국민국가가 도시국가로 되는 이유는 경제 모델의 작동 방식이라든가 세계 경제와의 관계같이 근원적이고 큰 문제들이 있어요.

그러니까 이 문제들을 지자체에만 맡겨놓는다든가 아니면 미봉책인 몇 개 정책으로 나온다든가 이게 아니고요. 20~30년 정도의 장기적인 국가발전계획하고 맞물려서 공간 배치를 완전히 다시 한다고 하는 큰 차원으로 얘기가 나와야 되겠죠. 원래 총선이라든가 큰 선거 같은 것들은 이런 몇 십년짜리 정책들이 얘기가 돼야 되는데 지금 이번 선거 같은 경우에 너무 아까 말씀드린 대로 도시국가를 만드는 계획 이야기만 나오고 있어서 이게 참 크게 아쉽습니다.

[앵커]

소장님 말씀대로라면 지금처럼 계속 진행이 되면 결국에는 많은 분들이 우려하는 대로 지방은 더 어려워질 수밖에 없는 상황이 벌어지겠네요.

[홍기빈]

어려워지는 게 아니라 소멸하겠죠. 도시국가라는 말씀입니다.

[앵커]

알겠습니다. 중앙정부 차원에서 거의 백년지대계의 느낌으로 큰 그림, 총체적인 그림을 그려야 될 필요가 있다는 지적을 해 주셨고요. 저희 다음 주제로 넘어가보겠습니다. 오늘 날씨만큼이나 차갑고 시렸습니다. 불법 사금융이 증가하고 있대요. 특히나 최근에 서민들이 사채시장으로 내몰리고 있다고 하는데 이유를 보니까 대부업체 그리고 저축은행이 신규 대출 문턱을 높이고 있기 때문이라고 합니다. 일단 대부업체와 저축은행은 왜 신규 대출을 잘 안 해 주는 겁니까?

[홍기빈]

그럴 만한 사정들이 있습니다. 우선 지금 금리가 올라갔기 때문에 대부업체들 같은 경우에 자금을 구해 와서 그걸로 꿔주지 않습니까? 자금을 구해오는 데 들어오는 비용이 이자율이잖아요. 금리 자체가 올라가서 이게 올라갔습니다. 그래서 대부업체들의 경우에는 자금을 조달해 올 때 지불하는 금리가 한 9% 정도예요, 연이율이. 대부업체도 땅 파서 장사하는 게 아니기 때문에 만만치 않은 금리를 물어야 됩니다.

이게 오른 원인이 하나 있고요. 그다음에 두 번째, 더 중요한 원인일 수 있는데요. 지금 연체율이 굉장히 높습니다. 그러니까 대부업체 쪽으로 가게 되는 서민들이나 대출이 어려운 분들의 경우에는 당연히 연체율이 높을 수밖에 없어요. 그래서 연체율도 8% 정도가 돼요.

그러면 금리라고 하는 것은 이 연체율이 높고 문제가 생겼을 때 충격을 흡수할 수 있을 만큼 충분히 높아야 되거든요. 그런데 지금 20%로 막혀 있으니까 대부업체들이 취할 수 있는 선택이라는 것은 아예 신규 대출을 안 해버리는 겁니다. 그럴 수밖에 없죠. 그래서 지금 대부업체들은 직원들을 절반씩 자른다든가 규모를 줄이고 이런 자구책들을 하고 있는데 그래도 숫자가 굉장히 많이 줄었어요.

그러면 서민들 입장에서 대부업체 말고 저축은행 같은 제2금융권으로 갈 수 있지 않을까 싶은데. 제2금융권의 대표적인 업체들, 이를테면 저축은행 같은 경우도 전 기사에도 나왔습니다마는 지금 부동산 PF에 하도 많이 물려 있어서 신용에 근거한 개인 대출, 신규 대출은 지금 안 하는 쪽으로 돌아선 겁니다. 이렇게 되다 보니까 사람들이 돈은 필요한데 돈을 꿀 데는 없고, 그러니까 불법사금융, 일종 사채라는 걸 쓸 수밖에 없는 이런 일이 벌어지죠.

[앵커]

정말 악순환이 계속되고 있다는 생각이 드는데 앞서 연체율에 대한 지적도 해주셨는데 다중채무가 늘고 있다는 것도 문제인 것 같아요. 특히나 다중채무라는 게 한 곳에서만 빌리지 않고 여기저기서 다 빌리는 그런 다중채무를 말하는데. 특히나 자영업자의 다중채무가 늘고 있다고 해운. 그러니까 지금 말씀하신 그 악순환의 고리의 연장선이라고 봐야 되는 겁니까?

[홍기빈]

그렇죠. 지금 자영업자분들의 특히 모순의 결절점이고 가장 심각하게 모순이 나타나는 부분인데요. 먼저 다중채무의 정의는 정의는 이렇습니다. 자영업자들 같은 경우에 가계대출을 받든가 아니면 사업자 대출 같은 것들을 받든가 해서 이걸 다 합칩니다.

합쳐서 세 군데 이상에서 돈을 빌린 차주들을 우리가 다중채무자라고 해요. 그런데 이분들 같은 경우에 보면 따로 우리가 통계도 내고 관리도 하는데 다중채무자들이 가지고 있는 채무의 총 액수가 2~3년 전, 2020년만 하더라도 한 520조 정도였는데 이게 지금 급격하게 늘어서 지금 743조에 달했습니다. 여기서 연체율도 굉장히 높아요.

연체율도 지금 8~9% 이렇게 된다고 하고. 그러니까 연체율이라든가 채무총액이 사상 최대에 달했으니까 지금 특히 자영업자들이 겪고 있는 돈줄 마름의 고통 같은 게 아주 극심한 시기다, 이렇게 말할 수 있습니다.

[앵커]

얼마나 힘드실까 감히 상상도 못하겠습니다. 그런데 불법 사금융이라는 게 있고 일반 대부업이 있잖아요. 어떻게 비교를 하면 되는 거예요?

[홍기빈]

그러니까 거두절미하고 단순하게 얘기하면 이렇습니다. 연리 20% 이상의 금리를 매긴다, 그러면 일단 불법 금융이라고 보면 돼요.

[앵커]

법정으로 정해놓은 게 20%고.

[홍기빈]

법정 최고 금리가 20%고요. 그래서 사금융 같은 쪽에서는 200%, 300%짜리들도 있어요. 이런 건 말할 것도 없이 불법이고요. 두 번째, 미심쩍으시면 금융감독원 사이트에 가보시면 등록업체들, 대부업체들 중에 정식으로 등록을 받은 쪽은 쭉 명단이 나와 있다고 해요. 그러니까 거기를 참고하시는 것도 한 방법입니다.

[앵커]

그렇지만 너무 급할 때는 이걸 확인해 봐야 되겠다라는 생각을 못하실 때도 있을 것 같아요. 만약에 불법 사금융으로 인한 피해를 보게 되면 어떻게 대처하는 게 좋을까요?

[홍기빈]

일단 1332 번호로 전화를 주셔서 상담을 받으시면 구제받을 수 있습니다.

[앵커]

1332 잊으시면 안 되겠습니다. 저희 유튜브로도 다시 보실 수 있으니까 다시 보기 해서 이 번호를 꼭 찾아서 혹시나 피해를 보셨다는 생각이 들면 전화해서 구제받으시고요. 윤석열 대통령도 불법 사금융과의 전쟁을 선포했습니다. 표현도 악랄한 암적인 존재다라는 단어까지 사용했는데. 그런데 사실 전쟁을 선포한다고 해서 서민들로부터 떨어뜨릴 수 있느냐. 그건 아닌 것 같아요. 왜냐하면 그냥 인터넷만 켜도, 포털사이트만 열어도 너무나 쉽게 접할 수 있거든요. 이런 부분은 개선이 되어야 되지 않을까 싶기도 해요.

[홍기빈]

그렇죠. 당연히 개선이 되어야 하고 아까 1332 번호도 말씀드렸는데. 불법 금융업체하고 한 계약이라든가 이런 건 사실상 다 무효화된다, 이런 부분들을 강화할 필요있겠죠.

[앵커]

알겠습니다. 짧게, 은행권을 지금 압박하고 있잖아요, 정부가. 저신용자 위해서 은행권은 어떤 대책을 내놓으면 좋을지 짧게.

[홍기빈]

짧게 하나만 얘기하자면 지금 대부업체들이 아까 조달 비용이 굉장히 크다고 그랬잖아요. 은행이 직접적으로 저신용자들한테 꿔주는 데 어려움이 있다고 한다면 대부업체들에 대한 대출을 좀 더 확실하게 해서 대부업체의 조달비용을 낮춰주는 것, 이게 은행이 할 수 있는 일이 아닐까, 이런 생각입니다.

[앵커]

법정 최고금리를 높이는 건 어떻습니까?

[홍기빈]

그것도 높일 필요가 있죠. 20%는 옛날에 금리 낮을 때 얘기했는데 그래서 지금 시장 연동형 최고금리 정책이라고 하는 게 국회 중에 있어요. 그런데 아직 계류돼 있습니다. 이 부분도 빨리 손봐서 대부업체들의 금리를 현실화할 수 있도록 하는 것도 중요한 방법입니다.

[앵커]

정치권도 저희 방송 보셨을 거라는 생각이 들면서 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 홍기빈 글로벌정치경제연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

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