불황에도 빈 사무실 없는 서울… '임대인 우위' 여전

24일 부동산 자산관리업체 '교보리얼코'가 발간한 '2023년 3분기 오피스 마켓리포트'에 따르면 지난 분기 서울 지역 오피스빌딩 거래는 총 5건으로 타워8, 용산 더프라임 타워 등이 새 주인을 찾았다. 총 거래 규모는 전 분기보다 1조8039억원 줄어든 1조4012억원, 거래 면적은 21만7000㎡ 증가한 16만1000㎡다./사진=뉴시스

고금리 여파로 부동산 시장이 경착륙 위기에 봉착하자 서울 오피스빌딩 거래도 정체 상태에 진입했다. 금융비용이 증가하며 이자 부담이 커진데다 내년에도 경제 상황이 개선될 가능성이 낮다는 예측이 나오며 매수 희망자들 다수가 관망세를 보이고 있어서다. 새로 공급되는 오피스가 크게 줄어들며 임대인보다 임차 수요가 많은 임대인 우위 시장이 지속되고 있다.

24일 부동산 자산관리업체 '교보리얼코'에 따르면 지난 3분기 서울 오피스빌딩 거래는 총 5건으로 도심권역과 기타권역을 중심으로 매매가 이뤄졌다. 총 거래 규모는 1조4012억원으로 전 분기 대비 1조8039억원 감소했으며 총 거래 면적은 16만1000㎡로 지난 분기보다 21만7000㎡ 증가했다.

3.3㎡당 거래가격은 전 분기와 비교할 때 173만원 감소한 2953만원이다. 1년간 부동산을 보유했을 때 예상 수익률인 캡 레이트(CapRate)는 0.29%포인트(p) 하락한 4.45%로 나타났다. 올 2분기에는 지난해 예정됐던 거래가 모두 완료되며 거래총액과 건수가 상승했지만 3분기에는 시장 침체 장기화로 거래 건수가 줄며 거래 규모 또한 감소한 것으로 분석된다.

용산 더프라임타워는 기존 신한리츠운용이 소유한 빌딩으로 지난해 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 선정됐으나 강원중도개발공사 회생신청(레고랜드 사태)로 인한 투자심리 위축으로 지위를 포기하면서 매각이 중단됐다. 올해 다시 입찰을 진행, 이지스자산운용이 우선협상대상자로 지정돼 신한알파리츠는 5년 만에 매입가 대비 44% 상승한 가격으로 거래를 완료했다. 이밖에 종로에 위치한 타워8도 DWS자산운용에서 미래에셋자산운용으로 5490억원에 손바뀜했다.

올 3분기 서울에 신규 공급된 오피스는 ▲CBD 소형 1건 ▲GBD(강남·서초·송파) 소형 1건 ▲기타 소형 2건 등 총 4개로 지난 분기(7건)보다 3건 줄었다. 연면적 3만6000㎡ 규모로 전 분기 대비 2만1000㎡ 감소했다. 소형 위주의 건물이 공급돼 전체적인 연면적이 줄었고 이 중 일부 오피스는 업체 사옥으로 활용돼 수요를 충분하게 흡수하지 못하고 있다.

서울 공실률은 1.21%로 모든 권역에서 공실이 해소되면서 전 분기 대비 0.24%포인트 내렸다. 임대료는 0.92% 상승하며 임대인 우위 시장이 장기화되고 있다. 권상우 교보리얼코 리서치파트 연구원은 "신규 공급·예정인 건들이 많이 줄었고 향후 여의도 권역에 새로이 지어질 오피스빌딩도 선임차율이 높아 공실률에 큰 영향을 끼치지 않을 것"이라고 설명했다.