無권리금에도 텅텅…스타벅스도 못 살린 일산 상권

[르포]일산대표상가 라페스타 가보니
가로수길·웨스턴돔 상가 유동인구 분산하면서 상권 쇠락
종합상가 주목받아 서울서 찾아왔지만 인구 분산돼 퇴락
無권리금 상가 태반이지만 임차인 못찾아 전세까지 등장
1기 신도시법 두고 온도차…"이해 복잡한 상가개발 글쎄"

[고양=이데일리 전재욱 기자] 지난 22일 경기 고양시 일산동구 라페스타 초입 상가 건물. 이 건물 저층부를 잇는 에스컬레이터가 멈춰 있었다. 전 층을 연결하는 엘리베이터도 야밤에는 운행을 중단한다. ‘정부 시책에 따른 에너지 절약 목적’이었지만 건물 일부 층은 상가가 빠지고 수개월째 주인을 찾지 못하고 있었다. 건물 관리인은 “우리는 대로변이라 사정이 나은 편이니 라페스타를 둘러보라”고 했다.

22일 경기 고양시 일산동구 라페스타 상가 모습. 임차인을 찾는 상가가 휑하다.(사진=전재욱 기자)

마침 라페스타로 들어서자 한 1층 상가는 폐업을 준비하고 있었다. 잡화점을 하다가 접은 자영업자는 작업 도중에 걸려온 전화를 받고 표정이 굳었다. 임대인과 임대료 얘기가 안 끝난 탓이었다. 계약 기간을 남기고 가게를 빼면서 벌어진 일이다. 그는 “권리금이 없어서 들어왔는데 이유가 있었다”고 했다.

2003년 개장하고 지역을 대표해온 일산 라페스타. 개장 초기는 고양시뿐 아니라 시외 인구까지 빨아들인 지역이었다. 유락 시설을 비롯해 각종 상가가 한데 들어선, 이만한 대규모 집합상가가 드물던 시기였다. 인근의 공인중개사는 “한창때는 서울에서 찾아오는 번화가였다”고 했다.

상권은 유동인구가 분산하면서 쇠락했다. 숫자로 명확하게 드러난다. 라페스타 관리사무소에 따르면 이달 현재 공실률은 13%가량이라고 한다. 올해 3분기 전국 집합 상가 공실률 평균(9.4%)을 웃돌고 같은 지역의 경기(5%)와 비교하면 세 배 가까이 이른다. 상권을 분석하는 이들은 “비슷한 유형의 대형 상권이 생긴 탓”이라고들 한다. 파주 신세계·롯데 아울렛, 고양 스타필드를 말하는 것이다. 최근에 커지는 운정신도시도 마찬가지다.

사정은 주변 집합 상가도 비슷했다. 호수공원가로수길은 상권의 얼굴을 상징하는 초입 1층 상가가 문을 닫은 채였다. 각 동의 입점 상가가 적힌 안내판으로만 보면 1층은 상가 절반 안팎이 비었다. 그나마 ‘상권의 상징’으로 꼽히는 스타벅스가 입점해 있었지만, 스타벅스를 마주한 점포조차 주인을 찾지 못한 상태였다.

22일 경기 고양시 일산동구 웨스턴돔 상가. 스타벅스가 들어선 상권이지만 바로 옆 상가에서 임차인을 찾고 있다. (사진=전재욱 기자)

웨스턴돔 사정도 다를 바가 없었다. 상가 상당수는 권리금이 없지만 공실을 피하지 못하고 있다. 여기서 영업하는 공인중개사는 “일부 상가 가운데 전세 계약을 맺은 곳도 있다”고 했다. 상가는 수익형 부동산이라서 월세를 받는 게 상식이다. 그런데 시세 차익형 부동산에서 쓰이는 전세가 난데없이 등장한 것이다.

상가에 등장한 전세는 그만큼 임차인 찾기가 쉽지 않다는 걸 의미한다. 상가를 놀리면서 발생하는 관리비를 부담하느니 저렴한 임차인이라도 구하려는 수요다. 연관해서 보면 이 지역 관리비는 상대적으로 비싼 편이다. 라페스타 관리비는 주변보다 두 배는 비싼 수준이다. 이는 임차인이 입점을 꺼리는 이유이다. 관리비를 감당하려면 서비스질을 낮추던지 가격을 올리던지 둘 중 하나인데, 모두 가게 경쟁력을 떨어뜨리는 요인이다.

일각에서는 현재 논의 중인 ‘1기 신도시 특별법’이 상권에 숨을 불어넣을지 기대한다. 기업을 끌어와 자족도시로 거듭나는 과정에서 상권 재개발이 이뤄질 수 있다는 것이다. 라페스타를 주력으로 하는 공인중개사는 “특별법이 통과될지, 내용이 무엇일지 모르는 상황에서 이해관계가 복잡한 상가를 개발이 이뤄지기를 바라는 것은 무모한 일”이라고 했다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)