임차인 내보내는 법? 서두르는 것이 좋다[로앤톡]

임대인이나 임차인이나 서로 좋은 사람 만나 이웃처럼 서로 배려하고 사정 이해하며 지내면 참 좋겠지만, 가끔 너무하다 싶은 사람들을 만나기도 한다. 각자의 사정이 있기야 하겠지만, 임대인으로서는 월 차임도 잘 내지 않으면서 주변 정리도 잘 안 하여 저걸 다 어떻게 치우나 싶은 임차인도 있기 마련. 상가나 주택임대차보호법에서 임차인의 권리를 강화하였다는데, 나중에 문제가 생겼을 때 내보내지도 못하는 거 아닌가 걱정이 앞설 수도 있다.

임대인이 임차인을 내보내기 위해서는 먼저 임대차계약을 해지하거나 임대차 만기일에 갱신하지 않음으로써 임대차를 종료해야 한다. 그리고 임대인은 임차인에게 보증금에서 연체된 월 차임 등을 공제한 나머지 금액을 지급한 후 임차목적물을 반환받을 수 있다.

법무법인 길도 윤예림 변호사

상가임차인의 경우에는 3개월분, 주택임차인의 경우 2개월분 이상의 월 차임을 연체하고 있을 때, 임대인이 계약 해지를 통고하면 즉시 해지의 효력이 발생한다. 그런데 상가임차인이 3개월분 이상을 연체했더라도 임대인이 계약해지의 의사를 전달하기 전에 연체금 일부라도 갚아 연체 금액이 3개월분에 이르지 않을 경우는 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 주택임대차도 2개월분을 연체하였다가 이를 조금이라도 갚으면 해지할 수 없다. 따라서 임차인을 내보내고픈 임대인이라면, 연체 금액이 상가의 경우 3개월, 주택의 경우 2개월에 달할 때 빠르게 해지 의사를 표시하여야 한다.

그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에, 임대차계약이 만료할 때 임차인의 계약갱신요구를 거부함으로써 임대차를 종료시킬 수 있다.

임대인이 임대차계약을 해지하려면 상가임차인이 월 차임 3개월분을 연체할 때 임차인이 연체금 일부라도 지급하기 전에 신속히 내용증명우편, 문자, SNS 메시지, 전화 등으로 해지통보를 해야 한다. 다만 이러한 의사가 도달되는지도 꼭 챙겨야 한다.

임대차계약이 적법하게 해지된 후에도 막무가내로 버티는 임차인을 내보내기 위해서는 법원에 명도소송 제기 및 확정판결 후 강제집행을 신청해야 한다. 그리고 임대인이 승소한 명도소송 판결문은 피고로 명시된 특정 임차인에게만 효력이 미치기 때문에, 임차인이 임차권을 양도하거나 전대차하는 등 해당 상가에 대한 점유를 제삼자에게 이미 이전시킨 경우라면 강제집행할 수 없다. 그래서 임대인은 다시 제삼자를 상대로 같은 소송을 제기해야 하는 낭패를 막기 위해 일반적으로 점유이전금지가처분 신청을 병행한다. 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말한다.

명도소송이 실제로 집행하기까지 많은 시간이 걸려 소송이 끝나고 집행을 할 때가 되면 누적된 연체 월 차임이 보증금을 넘을 수도 있다. 또한 판결문이 있더라도 집행이 어려워 연체 월 차임을 받지 못할 수도 있다. 따라서 불성실한 임차인을 내보내려면 서둘러서 해지를 통보하고, 명도소송을 하는 것이 좋다. 소장작성이나 소송 내용이 복잡하지 않아 다른 사건에 비해 상대적으로 적은 비용으로도 소송이 가능하니, 미리 알아보고 준비하는 것이 좋다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)