'애물단지' 지식산업센터, 인·허가 받고 미착공 1500만㎡

24일 하나금융경영연구소가 발표한 '지식산업센터 시장 동향 점검' 보고서에 따르면 전국 지식산업센터의 거래대금과 거래건수는 점차 감소하고 있으나 반대로 공급 대기물량은 많은 것으로 집계되며 시장 침체가 장기화될 수 있다는 예측이 나온다./사진=뉴스1

집값 상승기 주택시장에 쏟아졌던 규제를 피해 높은 투자 수익을 얻을 수 있다는 이유로 투자자를 모았던 지식산업센터의 인기가 꺾였다. 금리 인상으로 국내 부동산 거래시장이 악화된 후 개발 예정 프로젝트들이 공급과잉 압력으로 작용하며 악영향을 미치고 있다. 특히 수도권에서는 분양 후 전매나 미입주 물량이 먼저 소화돼야 추후 적체된 대기물량의 개발 재개가 가능할 것으로 풀이된다.

24일 하나금융경영연구소에 따르면 국내 지식산업센터 매매시장은 지난해 4분기 이후 수도권을 중심으로 급격한 위축을 겪고 있다. 지식산업센터는 주택에 각종 규제가 적용됐던 2021년 비교적 투자 제약이 없다는 이유로 수요가 대거 유입됐으나 이듬해 관련 규제가 대폭 완화되며 유인효과가 사라졌다.

지난해 말 강원중도개발공사 회생신청(레고랜드 사태)로 매매시장 침체가 지속되는 가운데 지식산업센터 등 투자 부동산에 대한 전망도 부정적으로 전환됐다.

지난해 4분기 이후 전국 지식산업센터 거래대금과 거래건수는 2020년 1분기에서 지난해 3분기까지의 평균 대 55%가량 감소했다. 올해 정부가 주택시장 규제를 완화, 투자수요가 주택으로 쏠리면서 단기간 내 투자수요 회복은 어려울 것으로 보인다.

경매 낙찰가율도 낮아진 가운데 투자가 활발했던 서올의 하락폭이 현저히 컸다. 사무실 대용으로 개발돼 개인에게 분양된 서울 지산의 경매 낙찰가율은 지난해 2분기 103% 에서 올해 초 81%으로 떨어졌다. 공장용도(실수요) 중심으로 지어진 인천 등의 지산 낙찰가율 하락폭은 비교적 작은 편이다.

수요 위축에 공급 대기물량도 늘며 시장 침체 장기화가 우려되는 상황이다. 한국산업단지공단 통계에 따르면 올해 사업승인(인·허가) 이후 미착공된 전국 지식산업센터 면적은 약 1500만㎡로 기존 공급면적(2800만㎡)의 54%에 달한다. 상대적으로 공급물량이 적은 지방 사업장은 사업진행 속도를 높여 한정된 투자자 확보가 필요하다는 분석이 나온다.

개발원가 상승으로 분양가격이 급등한 반면 공실과 금융비용 부담으로 투자수익률은 크게 저하됐다. 최근 지식산업센터 분양가격은 2년 전에 비해 55~125% 상승했다. 공사비 상승을 감안하면 분양가 하락은 쉽지 않다는 예측이 제기된다.

황규완 하나금융경영연구소 연구위원은 "금리 상승으로 인해 현 분양가 하에서는 국고채 미만의 투자 수익률을 거둘 가능성이 높아 투자 매력도가 크게 떨어지는 편"이라며 "분양가격 억제를 통한 분양성 확보와 토지비 상승이 제한된 프로젝트의 발굴 필요성이 제기된다"고 설명했다. 이어 "수도권은 인·허가 이후 착공 대기물량, 지방은 임대·투자 수요부족이 시장 회복의 걸림돌이 될 것"이라며 "시장 회복이 지연될 가능성이 높기에 사업장 단위의 구조적 해법을 모색해야 한다"고 덧붙였다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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