올해 수요·공급 동반 감소… "주택정책 효과 미미"

23일 대한건설정책연구원이 발표한 'RICON 건설 브리프 56호'에 따르면 정부는 올해 주택시장 경착륙 위험 완화에 초점을 두고 각종 정책을 추진했으나 수요와 공급이 동반 침체하는 등 불황이 계속되는 등 큰 효과를 보지는 못한 것으로 드러났다./사진=뉴시스

고금리에 따른 금융비용 증가로 주택시장이 침체에 빠지며 정부가 내놓은 각종 부동산 부양책의 실제 효과는 크지 않았다는 주장이 제기됐다. 집값이 떨어지는 것을 막기 위해 대출 규제를 풀고 공급 대란을 미연에 방지하기 위해 공공주택을 대폭 늘리기로 했으나 불안정한 시장 상황에 관망세를 유지하는 이들이 늘며 수요 위축에 의한 공급 기반 약화는 계속되고 있다.

23일 대한건설정책연구원은 올해 정부가 시행한 주택정책의 영향으로 시장 경착륙 위험은 완화됐으나 침체 상황은 지속되고 있다고 분석했다.

지난해 국내 주택시장은 기준금리 인상과 가계대출 규제 강화 등에 따른 주택수요의 급격한 위축으로 주택 가격이 하락세로 전환했다. 이후 낙폭이 크게 확대됐고 강원중도개발공사 회생신청(레고랜드) 사태로 촉발된 자금시장 경색은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크를 키웠다.

올해 들어 주택가격은 상승세로 전환됐다. 수요는 꾸준히 회복되고 있으나 최근 둔화되는 모습을 보이고 있다. 공급은 가격 급락과 함께
동반 위축된 후 침체 국면이 지속되는 상황이다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "수요 감소와 가격 조정으로 공급량이 줄어드는 복합불황 상태"라며 "최근 준공 후 미분양이 증가하고 있어 수요 감축 영향이 확산됐다"고 분석했다.

정부는 올해 주요 주택정책 추진 방향을 경착륙 위험 완화로 잡았다는 평가다. 1월 금융위원회는 부동산 PF 대책을 발표, 정상 PF 대상으로 원활한 자금 지원이 가능하도록 했으며 부실 PF를 대비해 대주단 협약을 개정하는 등 사업 정상화를 위해 힘썼다. 부동산 대출규제 정상화를 위해 담보인정비율(LTV) 규제를 완화했고 다주택자, 임대·매매사업자에 대한 주택담보대출을 허용했다.

2월 국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'(노후계획도시특별법)을 추진하겠다는 뜻을 알렸다. 기존 법령 체계로는 신속하고 광역적인 정비사업 추진이 어렵고, 시장 혼란 요소인 이주 수요에 대한 체계적 관리가 힘들어 별도의 법을 제정하기로 한 것이다. 기본계획 중심의 추진 체계와 용적률 등 규제 완화 등 포함한 포괄적 여건을 조성했다.

지난 7월에는 관계부처 합동 하반기 경제정책 방향이 발표됐다. 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증비율 상향 조정 등을 통해 은행의 부동산 PF 대출 미회수 위험을 완화하고자 했다. 건설업체 대상 PF대출 보증요건 완화와 회사채 발행 지원 등이 동반됐다.

가장 최근 발표된 대책은 9월 주택공급 확대를 위해 마련된 주택공급 활성화 방안이다. 수도권 3기 신도시 등 3만가구 이상을 확충하고 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등을 공공사업으로 전환하고자 했다. 민간 주택공급을 촉진하고자 공공택지 전매제한의 한시적 완화나 공사비 증액 기준 마련 등 규제 합리화를 통해 부담을 완화하는 조치도 포함됐다.

권 연구위원은 "상반기 부동산 정책은 가계대출과 부동산 PF 안정화에 집중했다면 하반기에는 공급 기반 약화에 대비한 공급 확대를 추진하는 식으로 이뤄졌다"며 "DSR(총부채원리금상환비율) 강화 등 가계대출 억제 여건이 지속되고 수요 회복세가 둔화되는 등 수요 정상화까지는 다소 시간이 필요해 보인다"고 설명했다.

이어 "공공중심의 주택공급 확대와 규제 완화를 통한 민간 공급 활성화 노력에도 단기 공급 반등 효과는 미미했다"며 "가격과 수급 개선 추세가 둔화되고 인허가·착공 모두 위축 상태를 이어가며 수요와 공급의 동반 위축 초래한 것으로 분석된다"고 덧붙였다.