현대건설, 이마트 가양점 '오피스텔' 대신 '지식산업센터' 개발한다

지식산업센터 개발로 선회…인허가 진행중
교통영향평가 완료…환경영향평가 심의 앞둬
이스턴·현대건설·코람코·신한자산신탁 '컨소'
내년 '일제히' 대출 만기…현대건설 연대보증

이 기사는 2023년11월22일 19시23분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 김성수 기자] 현대건설이 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지에 오피스텔 대신 지식산업센터를 개발하는 쪽으로 바꿨다. 이 사업은 이스턴투자개발, 현대건설, 코람코자산운용, 신한자산신탁이 손잡고 진행하고 있다.

최근 교통영향평가를 마쳤으며 환경영향평가 등 인허가 절차를 다시 진행할 예정이다. 해당 사업을 위해 일으킨 대출은 내년 일제히 만기가 돌아오는 만큼 리파이낸싱에 나설 것으로 보인다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

지식산업센터 개발로 선회…인허가 진행중

22일 강서구청에 따르면 현대건설은 서울 강서구 가양동 ‘이마트 가양점’을 허물고 지식산업센터 등 복합시설을 개발하는 사업의 교통영향평가를 최근 마쳤다.

교통영향평가 제도는 해당 사업 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 이와 관련한 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.

이마트 가양점은 가양동 449-19번지 일대 지하철 9호선 증미역 인근 위치해있다. 앞서 현대건설은 이 지역에 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 사업계획을 취소했다.

이후 지하 5층~지상 21층 지식산업센터, 판매시설, 근린생활시설 등을 개발하는 쪽으로 바꿨다. 정확한 규모는 알려지지 않았지만 기존에 계획한 오피스텔보다 연면적이 클 것으로 보인다.

지자체에서 인허가를 받으려면 교통영향평가부터 다시 받아야 하며 그 다음 환경영향평가, 서울시 건축위원회 심의, 건축허가 신청 순으로 진행해야 한다.

현재는 환경영향평가 심의를 받기 위해 준비중이다. 이 사업의 시행사는 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)로, 과거 명칭은 하나대체투자그랜드강서PFV다. 현대건설이 시공사로 참여한다.

(자료=감사보고서)

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높고 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 케이씨인베스트(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지난 1분기 말 기준 지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다. 제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다.

또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다. △제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

내년 ‘일제히’ 대출 만기…현대건설 연대보증

내년에는 케이스퀘어그랜드강서PFV가 이 사업을 위해 일으킨 대출의 만기가 대거 돌아온다. 내년 1월에 만기가 도래하는 대출도 있는 만큼 리파이낸싱이 여럿 진행될 것으로 보인다.

앞서 케이스퀘어그랜드강서PFV는 지난달 16일 기존 대출약정 만기가 도래함에 따라 특수목적회사(SPC) 케이비클라우드 등과 대출약정에 대한 변경약정을 체결하고 만기를 연장했다.

케이비클라우드가 실행한 대출 원금은 1000억원이며, 대출 만기는 지난달 16일에서 내년 10월 15일로 1년 연장됐다.

현대건설은 해당 대출약정에 따라 대출약정금의 110%를 한도로 케이스퀘어그랜드강서PFV의 피담보채무 일체를 연대보증할 것을 약정했다. 이에 따라 현대건설은 대출의 기한이익상실을 포함해서 변제기가 도래하는 경우 즉시 연대보증채무를 이행해야 한다.

또한 케이비클라우드는 케이스퀘어그랜드강서PFV에 대해 보유한 1000억원 규모 대출채권을 기초로 일련의 자산담보부기업어음(ABCP)을 차환발행하고 있다.

국민은행은 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, ABCP 매입보장 및 신용공여은행을 맡는다. 국민은행은 ABCP가 각 발행일에 전부 매각되지 않아서 대금이 납입되지 않을 경우 잔여 ABCP를 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.

(자료=금융투자업계)

또한 기초자산인 대출채권의 기한이익상실 등 ABCP 발행 중단사유가 발생하는 경우 또는 기타 사유로 기존에 발행한 ABCP 상환재원이 부족한 경우 케이비클라우드에 1000억원 한도의 신용공여를 실행할 것을 약정하고 있다.

이밖에 케이비클라우드는 이자소득에 대한 법인세 원천징수 및 법인지방소득세 특별징수, 제반 유동화비용 등에 따른 현금흐름 부족분을 충당하기 위해 지난달 국민은행과 15억원 한도의 유동성공여약정을 체결했다.

다른 유동화증권도 내년 만기가 일제히 돌아온다. 각 SPC가 발행한 유동화증권별 만기는 다음과 같다. 기초자산인 대출채권 모두 현대건설이 연대보증을 서고 있다.

△타이거즈제오차 800억원 ABCP 내년 1월 12일 △더팩맨제일차 200억원 ABSTB 내년 1월 12일, 5000만원 ABCP 내년 7월 9일 △더퍼스트지엠제이십일차 620억원 ABCP 내년 2월 12일 △케이비에스에프제일차 740억원 ABCP 내년 3월 18일 △다남컨설팅 8억원 ABCP 내년 5월 20일, 800억원 ABCP 내년 11월 8일 △비욘드가양제일차 2억원 ABCP 내년 2월 9일, 3억5000만원 ABCP 내년 5월 10일, 350억원 ABCP 내년 11월 8일이다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)