"보유세 내릴 줄 알았더니 오른다고?"… 공시가 현실화율 동결

文정부 '현실화 로드맵' 폐기수순
시세 반영, 서울 상승·지방 하락

강남구 대치동 일대 아파트 단지 모습. 사진 연합뉴스

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정부가 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하기로 결정했다. 문재인 정부가 수립한 공시가격 현실화 로드맵 시행 전인 2020년 수준(아파트 69.0%)으로 2년 연속 시세 반영률을 고정하는 것이다. 이에 내년 부동산 보유세는 시세 변동 폭만 반영하게 된다.

이는 현 정부가 '공시가격 현실화 로드맵'을 사실상 폐기하는 수순이라, 내년 총선을 앞두고 수도권 여론이 민감하게 반응하는 현실화율은 건드리지 않는 임시방편을 택했다는 평가도 나온다.

서울을 위주로 상당수 주택 소유자의 보유세는 오를 것으로 보인다. 서울 아파트값은 지난해 하락분을 상당 부분 회복한터라 부동산 보유세 과세 기준이 되는 공시가격이 상승할 가능성이 크기 때문이다.

국토교통부는 21일 중앙부동산가격공시위원회를 열고 이런 내용의 '부동산 공시가격 현실화 계획 재수립방안'을 심의·의결했다고 밝혔다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등을 부과하는 기준으로 사용된다. 현실화율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 보여주는 지표로, 공시가격 산정의 중요 요소다.

2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택 현실화율은 평균 69.0%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%다.

2020년 도입된 공시가격 현실화 로드맵은 현실화율을 매년 단계적으로 높여 2035년까지 90%로 끌어올리는 것이 목표였다. 기존 계획대로라면 아파트의 내년 현실화율은 75.7%인데, 이를 6.6%포인트(p) 낮춘 것이다. 내년에 9억원 미만 아파트에 적용하는 현실화율은 68.1%, 9억원 이상~15억원 미만은 69.2%, 15억원 이상은 75.3%다.

부동산 공시가격은 조사자가 산정한 시세와 전 정부에서 수립된 '부동산 공시가격 현실화 계획'(2020년11월)에 따른 연도별 현실화율을 통해 산정하고 있다. 2021~2022년에 부동산 가격 상승 및 현실화율 상향에 따른 공시가격 급등과 세제 등이 더해지며 부담이 커지자 윤석열 대통령 공약과 국정과제에 '공시가격 현실화 계획 재검토'가 포함된 바 있다.

이에 작년 11월 국토부는 집값 급락에 따른 실거래 역전과 국민 부담을 고려해 2023년 공시에 적용되는 현실화율을 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 하향하는 '공시가격 현실화 수정 계획'을 수립했다.

현실화 계획의 필요성 및 타당성은 근본적인 차원에서 재검토한다. 공시가격 변화는 시세 변동(시장)과 유사하다는 일반적 기대와 달리, 현실화 계획은 시세 변동에 현실화율 인상분(정책)까지 공시가격에 추가로 반영하는 구조라 공시가격의 큰 상승이 매년 반복되고 있다는 지적 때문이다. 또한 급속한 시세반영 중심의 계획 적용으로 부동산 시장 급변 가능성을 충분히 고려하지 않아 실제 국민 부담이 급증했다는 문제도 동반됐다.

실제 2019년 5조1000억원 수준이었던 주택분 재산세는 작년 6조 7000억원까지 급증했다. 주택분 종합부동산세(종부세)의 증가는 더 가팔랐다. 2019년 1조원 가량이었던 주택분 종부세는 작년 4조1000억원까지 늘었다.

여기에 9억원 이상의 고가 주택과 토지에 대해서는 빠른 시세 반영을, 저가 주택(9억원 미만)에 대해서는 균형성 제고를 우선적 목표로 설정해 공정한 공시가격의 산정이 이뤄지지 못하는 문제도 있었다.

정부는 기존 현실화 계획을 수정·보완하는 부분적 개선만으로는 한계가 있다고 판단해 내년 1월 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 실시할 방침이다. 이후 내년 하반기에는 연구결과에 따라 현실화 계획에 대한 근본적인 개편방안을 마련할 계획이다.

내년 공시가격에 적용될 현실화율은 올해와 동일하게 고정된다. 이는 기존 현실화 계획 평균 대비 공동주택 6.6%p, 단독주택 10.0%p, 토지 12.3%p가 하락한 수준이다.

올해와 동일한 현실화율이 적용됨에 따라 공시가격 변동이 최소화될 전망이며, 내년의 최종 공시가격은 올해 말 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정될 예정(표준주택·표준지 1월, 공동주택 4월)이다.

김오진 국토부 제1차관은 "공시제도가 공정과 상식에 기반해 운영되기 위해서는 현실화 계획에 대한 근본적인 검토와 종합적인 처방이 필요한 만큼, 국민의 눈높이에서 현실화 계획을 재검토할 것"이라고 말했다.

동결이어도 서울 대단지 아파트는 시세가 상승한 영향으로 내년 보유세도 소폭 오르는 것으로 나타났다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에게 의뢰해 세금 모의 계산을 해본 결과, 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 아파트를 보유한 1주택자는 내년 보유세 추정액이 281만원으로 올해 추정 납부액(253만원)보다 10% 가량 오른다. 현 시세를 토대로 산정한 내년 공시가격이 12억원을 넘겨 종합부동산세 납부 대상에 포함되기 때문이다.

서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡의 공시가격은 시세 상승에 따라 올해 15억1700만원에서 내년 20억3310만원으로 오를 것으로 추정된다. 이 평형대를 소유한 1주택자의 보유세는 올해 439만원에서 내년 633만원으로 44% 가량 오를 것으로 예상된다.

다만 올해 고가 아파트 위주로 상승세가 두드러져 강남권과 비강남권의 공시가격 상승률 격차와 보유세 부담 차이가 커질 것으로 예상된다. 시세 하락 폭이 두드러졌던 지방 중저가 아파트 단지 역시 내년 보유세가 낮아질 것으로 전망된다.

박원갑 전문위원은 "표본 통계 기준으로 서울보다는 지방의 가격이 상대적으로 더 많이 내렸고, 실거래가 상승률도 저조하기 때문에 지방의 공시가격이 더 많이 낮아질 가능성이 있다"며 "수도권과 지방 간 편차가 클 수 있다"고 설명했다.이미연기자 enero20@dt.co.kr