'총선이 다가오나봐요'…1기 신도시 특별법 이번엔 정말 될까?

[선데이 부동산]
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1. '들었다 놨다' 1기신도시 특별법, 진짜 되는거야?
2. "3억 싸다" 강남3구 첫 분양에 4만명 몰려
3. 서울 입주 2만5000가구? 청년안심주택은 왜 포함?

'들었다 놨다' 1기신도시 특별법, 진짜 되는거야?

분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 재건축이 한발짝 다가왔어요. 묻혀있던 '1기 신도시 특별법'이 급물살을 탄 건데요. 3월에 발의된 법안이 여태 국회 상임위원회 문턱을 넘지 못했다가 내년 4월 총선을 앞두고 다시 속도를 내고 있어요. 과연 올해가 가기 전에 통과될까요?

법안의 정식 명칭은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이에요. 재건축 안전진단 완화와 용적률 500% 상향 등 혜택을 담고 있어요. 1기 신도시뿐만 아니라 서울 상계동, 목동, 부산 해운대 등 전국 51개 지역이 포함되죠. 윤석열 대통령 공약이었던 만큼 금방 될것으로 기대했지만 이후 현재까지 뒷전에 밀려있는 신세였어요.

그러다가 이번주 들어 분위기가 확 바뀌었어요. 야당 대표가 "법안을 연내 통과시키도록 앞장서겠다"고 밝히자 여당 간사는 "특별법 처리는 사실상 당론"이라며 호응했어요. 윤 대통령도 지난 14일 국무회의에서 "국민의 삶과 직결된 법안이 연내 통과되도록 적극적으로 논의해달라"며 힘을 보탰죠.

여야가 한 목소리를 내는 듯 하지만 풀어야 할 숙제는 그대로입니다. 특별법은 가이드라인일 뿐 다른 정비사업과 형평성 문제를 어떻게 해결할지, 이주대책은 어떻게 마련할지 등 세부적인 논의가 필요해요. 재건축초과이익환수제(재초환) 완화와 실거주 의무 폐지가 뒷받침되지 않으면 정책 효과가 떨어질 거란 우려도 있어요.

무엇보다 특별법이 총선을 앞두고 반짝 이슈몰이 도구로 소모돼서는 안 될텐데요. 여당이 '메가시티 서울'을 주도하자 야당이 특별법 카드를 꺼내들고 표심 공략에 나선 것 아니냐는 얘기가 나옵니다. 1기 신도시에 18년 살았다는 한 의원은 "대통령 공약이니 한번 해보자는 식이면 안 된다, 뒷감당을 할 수 있어야 한다"고 말했는데요. 이번엔 부디 '희망고문'으로 끝나지 않기를요.

"3억 싸다" 강남3구 첫 분양에 4만명 몰려

올해 서울 강남3구의 첫 분양단지인 서울 송파구 '힐스테이트 e편한세상 문정'이 흥행했다는 소식 들으셨나요? 1순위 청약 평균 경쟁률이 152.56대 1로 올해 6위에 올랐답니다. 특별공급 경쟁률도 108.14대 1을 기록했어요. 특공과 1순위 청약에 몰린 사람은 3만9841명이나 돼요.

부동산 정보업체 직방에 따르면 지난달 서울의 1순위 청약경쟁률은 24.8대 1로 올해 6월(112.3대 1) 이후 하락세를 보이고 있는데요. 문정의 인기 비결은 바로 가격입니다. 분양가상한제가 적용돼 가격경쟁력이 있는거죠. 전용 59㎡의 최고 분양가가 8억8870억원으로 인근 송파시그니처롯데캐슬 실거래가(11억9000만원) 대비 3억원 정도 저렴해요.

최근 동대문구 '이문아이파크자이'와 도봉구 '도봉금호어울림리버파크' 등은 1순위 청약에서 일부 타입이 미달되기도 했어요. 이문의 경우 전용 84㎡가 13억원대로 책정돼 인근 '래미안라그란데'보다 3억원가량 비쌌거든요. 고분양가가 당연해지는 요즘, 강남3구가 오히려 시세차익을 기대할 만하네요.

전문가들은 고금리, 고분양가로 청약 수요자들의 가격저항감이 커진 상태라고 진단하고 있어요. 앞으로 집값이 오를 거란 기대도 낮아져 일단 주변 시세보다 싸야 청약하는 사람들이 많아졌다고 해요. 전반적인 경쟁률이 낮아지는 '숨고르기' 장세에서 매력적인 단지를 찾는 '옥석가리기'가 중요하다는 조언이 나와요.

내년 서울 입주 2만5000가구 vs 1만가구…뭐가 맞아?

내년도 서울 아파트 입주예정 물량이 1만921가구에 그쳐 청약시장 경쟁이 더 치열해질 거란 전망이 나왔어요. 부동산R114가 통계를 집계한 이래 가장 적었던 2011년(2만336가구)의 절반 수준이에요. 그런데 며칠 후 서울시가 발표한 수치는 2만5124가구로 민간 예측치보다 2배 이상 많았어요. 둘 중 뭐가 맞는 걸까요?

알고보니 집계 기준이 달랐어요. 부동산R114는 입주자모집공고에 따라 집계한 반면 서울시는 건축 인허가를 통해 입주 물량을 예측한 겁니다. 서울시는 민간에서 제외한 청년안심주택과 후분양 물량도 포함했어요. 잠재물량까지 싹싹 모은 광의의 입주물량이라 볼 수 있죠.

일각에서는 서울시 집계가 과장된 것 아니냐는 의문이 제기되고 있어요. 청년안심주택은 경쟁도 치열하고 임대물량이라 시장에 풀리지도 않는데 입주물량에 포함하는 게 맞느냐는 거죠. 착공물량으로 입주시점을 추산하는 것도 불확실하다는 지적이 나와요. 입주자모집공고가 아직 나지 않은 곳은 입주시기가 밀릴 수도 있기 때문이에요.

입주물량이 감소하면 매매시장을 관망하던 무주택자들이 전세로 돌아서면서 전세대란이 발생할 수 있어요. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째주(13일 기준) 아파트 매매가격은 0.02% 상승한 반면 전세가격은 0.11% 올랐어요. 서울시는 내후년에 올림픽파크포레온 등 대규모 입주가 이뤄지면 어려움이 해소될 걸로 기대 중인데요. 당장 전셋값은 어쩌죠? 무주택자들은 앞으로 1년도 쉽지 않아요. 휴

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)

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