1기 신도시법 급물살…'공사비' 암초 여전 "특별법 만능은 아니다"

정부 여당, 야당 '특별법' 공감…연내 처리 가능성
고금리·공사비 인상 곳곳에 '걸림돌'…"사업 어렵다"

경기도 안양시 평촌 아파트 단지의 모습. 2017.8.9/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 김동규 기자 = 경기 분당과 일산 등 1기 신도시를 재정비하는 내용을 담은 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'의 연내 처리에 청신호가 켜졌다. 부동산 시장 불안과 수도권 특혜를 이유로 법안 처리에 미온적이던 야당이 연내 통과시키겠다고 밝히면서다.

그간 국회 표류로 속도가 늦어지면서 지지부진했던 재정비 사업도 다시 탄력을 받을 것으로 보인다. 현재 대상지로는 1기 신도시 뿐만 아니라 서울 노원 등까지 포함될 전망이다.

윤석열 대통령이 지난해 5월 2일 경기 안양시 동안구 초원7단지 부영아파트에서 열린 '1기 신도시 노후아파트 현안 점검'에 참석해 아파트 리모델링 현안에 대해 설명을 듣고 있다. 2022.5.2/뉴스1 ⓒ News1 인수위사진기자단

◇총선 앞두고 '특별법 제정' 한목소리…연내 국회 통과 전망

19일 부동산 업계에 따르면 1기신도시 특별법이 연내 통과될 전망이다. 현재 국회에는 지난 3월 송언석 국민의힘 의원이 대표발의한 정부·여당안을 포함해 여야 의원들이 발의한 총 13건의 관련법이 상정돼있는데, 국회 상임위 소위도 통과하지 못했다.

지역 차별이나 부동산 시장 불안 유발 가능성 등을 두고 여야 간 견해차를 보인 탓이다. 기대와는 달리 희망고문만 이어지자 1기 신도시 아파트 중에선 빠른 사업 진행을 위해 리모델링으로 돌아선 곳도 생겨났다.

그러나 윤석열 대통령이 법안 제정을 요청한 뒤 야당도 공감하면서 국회 논의가 급물살을 타게 됐다. 정부와 여야 모두 통과 필요성에 대해 언급한 만큼 특별법 제정은 연내 이뤄질 것으로 보인다.

1기 신도시 특별법의 정확한 명칭은 노후계획도시 정비를 위한 특별법 제정안이다.

특별법의 적용 대상은 노후계획도시로, 택지 조성 사업이 완료된 후 20년 이상 경과된 100만㎡ 이상의 택지다.

단일 택지지구 규모가 100만㎡가 되지 않더라도, 인접하거나 인접한 택지 2개 이상의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함된다.

특히 형평성을 고려해 기존 1기 신도시뿐 아니라 수도권 택지지구와 지방 신도시도 특별법 적용을 받을 수 있게 했다. 서울에선 노원구 상계와 양천구 목동 등이 대상이며, 지방에선 부산 해운대와 대전 둔산 등 전국 51개 지역이 특례를 적용받을 수 있다.

2022.10.8/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

◇용적률 최대 500%까지…안전진단도 쉬워진다

용적률 등 건축 규제가 완화되는 것도 특별법의 특징이다. 1기 신도시 평균 용적률은 170~226%로 이미 법상에서 정한 용적률 상한선까지 모두 채운 상황이다.

이를 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경하는 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안을 추진한다.

2종에서 3종으로 종상향되면 용적률이 250%에서 300%로 올라간다. 준주거는 500%도 가능하다.

이렇게 되면 지을 수 있는 층수도 2배 가까이 늘어나게 되면서 사업성이 높아진다.

또 그동안 걸림돌로 꼽혔던 안전진단도 완화받을 수 있는 길이 열린다. 대규모 광역 교통 시설 등 기반시설 확충이나 자족기능 향상과 같은 공공성을 확보할 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 한다.

면제 대상이 아니더라도, 시장·군수가 수립하는 기본계획에 따라 구조안전성 비율 등에서 기존 도정법 대비 한층 완화된 기준이 적용될 예정이다.

원희룡 국토교통부 장관과 1기 신도시 지자체장들이 지난해 9월 8일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 간담회에서 기념촬영을 하고 있다. 왼쪽부터 조용익 부천시장, 이동환 고양시장, 원 장관, 신상진 성남시장, 최대호 안양시장, 하은호 군포시장. 2022.9.8/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

◇"호가 변동 적을 것"…재초환 탓 '효과 반감'

전문가들은 특별법 제정 이후 재건축 단지를 중심으로 호가 변동이 있겠지만, 거래가 잘 이뤄지지는 않을 것으로 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "호가에 변동이 있을 수는 있다"면서도 "그러나 오름폭은 작을 것으로 보인다. 지금의 부동산 시장 상황이 재건축을 추진하기에는 녹록지 않은 상황이기 때문"이라고 말했다.

특히 모든 단지가 재건축이 가능해지는 것도 아니라고 강조했다. 고금리로 자금조달 비용이 높아진데다, 공사비도 급등한 영향이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공사비가 올라 추가분담금 생기는 거 다 아는 이야기"라며 "어떤 단지가 되고 , 어떤데 안 될지는 다 정해져있다. 부촌이면 동의율이 높게 나올 것이고. 특별법 통과는 긍정적 사안이지만 탄탄대로라고 생각하면 안된다"고 했다.

송승현 대표도 "공사비 인상으로 추가분담금 등이 크게 오른 상황"이라며 "특별법이 통과가 되면 재건축을 하기 좋은 환경이 되는 것은 맞지만 만능은 아니다"라고 강조했다.

재건축초과이익환수제도 여전히 걸림돌로 작용한다. 재초환은 조합원 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면, 정부가 이익금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도로, 폐지가 되지 않는다면 적용되는 이상 수익성을 장담하기 어려운 상황이다.

앞서 정부가 지난해 9월 부담을 줄이기 위한 재초환 개편안을 내놨지만 1년 가까이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

정비업계 한 관계자는 "1기 신도시 정비를 활성화하려면 재초환도 서둘러 손질이 돼야 한다"며 "이대로라면 특별법이 시행이 되더라도 효과가 반감될 가능성이 크다"고 설명했다.

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