부동산 다운계약서, 적발되면 어떻게 될까요?[세금GO]

신고-실제금액 다른 허위계약서 적발시 불이익 커
비과세 혜택 배제, 무신고 및 납부지연 가산세 부과
실제거래가 기준 최대 5% 과태료로 부과될수도
양수자가 양도자 세금 내줬다면 양도가액 포함해야

[세종=이데일리 조용석 기자] 1세대1주택으로 비과세요건을 충족한 A씨는 최근 자신의 아파트(취득가액 5억원)를 B씨에게 8억원에 양도했으나 계약서는 이보다 2억원 낮춰 6억원으로 작성했다. 이후 세무당국에 허위 거래가 적발된 A씨와 B씨는 어떻게 됐을까.

지난 8월 서울 남산에서 시민들이 서울시내 아파트를 바라보고 있다. (사진 = 뉴시스)

국세청이 발간한 ‘2023 세금절약 가이드’ 및 관련 참고자료에 따르면 부동산 매매 거래당사자가 다운 또는 업계약서 등 허위계약서를 작성할 경우 비과세 감면 혜택, 가산세 및 과태료 부과 등 여러 불이익을 받을 수 있다.

먼저 사례에서 다운 계약서를 작성이 적발된 A씨는 1세대1주택 비과세요건을 충족했어도 비과세 혜택을 받을 수 없다. 비과세 적용이 배제된 A씨는 3억원의 양도차익에 대한 양도소득세를 내야 한다.

여기서 끝이 아니다. 만약 A씨에게 5000만원의 양도소득세가 추징됐다면, 해당 세액의 약 40%에 해당하는 2000만원이 무(과소)신고 가산세로 추가된다. 또 이로 인한 납부지연 가산세도 부과돼 100일 납부가 지연됐다면 5000만원에 100을 곱한 후 다시 0.022%를 곱한 약 1100만원의 납부 지연 가산세를 낸다. 납부 지연 일수에 따라 더 늘어난다.

과태료도 있다. 허위 신고가액이 실거래가액과 20% 이상이 차이가 나는 A씨는 실제 거래금액의 8억원의 5%인 4000만원을 과태료로 낸다. 과태료는 실거래가액과 신고금액의 차이가 10% 미만이면 취득가액의 2%, 10~20% 사이면 4%, 그 이상이면 가장 높은 5%가 적용된다.

(자료 = 국세청 ‘2023 세금절약 가이드’)

결국 비과세 대상이었던 A씨는 허위계약서로 인해 무려 1억2100만원(양도소득세 5000만원, 100일 납부지연 가정시)을 부담하게 되는 셈이다.

또 사례의 B씨와 같이 허위계약을 공모한 양수자 역시 이후 해당 부동산을 양도할 때 비과세·감면 규정을 충족한 상태라고 해도 양도소득세가 추징된다.

금액을 실제 매매가격보다 높은 가격에 작성한 업 계약서도 마찬가지다. 향후 양수한 부동산을 양도 시에 A씨와 마찬가지로 비과세 적용이 배제되고 무신고 및 납부지연 가산세, 실제 거래금액 차이에 따른 과태료를 내야한다.

덧붙여 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담한 경우는 이를 양도가액에 포함해야 한다. 이를 신고하지 않을 경우 추후 양도자에게 추가로 양도소득세 및 가산세 등이 부과된다.

조용석 (chojuri@edaily.co.kr)