오피스, 공실도 없는데 임대료·관리비는 ‘쑥’… “물가상승분 반영”

각각 1% 가까운 상승에 “3분기 인상폭으로는 이례적”
“대형빌딩 공실 생기면서 그동안 임대료·관리비 상승분 반영”
공실률 하락·고금리 기조에 상승 기조 지속될 듯

지난 3분기 서울 지역 오피스 임대료와 관리비는 각각 1% 가까이 오른 것으로 나타났다. 연초인 1분기에 1년치 인상분을 한 번에 올리는 경우가 일반적인데, 3분기에 1%에 가까운 상승률을 보인 것은 이례적이다. 공실률이 꾸준히 떨어지면서 임대료가 올라가는 최근 추세와 더불어 그동안 물가상승률이 한 번에 반영된 것으로 보인다.

강남일대 오피스빌딩 전경 /조선DB

18일 교보리얼코 ‘3분기 오피스 마켓리포트’에 따르면 서울 지역의 오피스 공실률은 1.21%로 전분기 대비 0.24%p 하락했지만 임대료는 ㎡당 27만2000원으로 0.92% 상승했다. 관리비도 ㎡당 11만3000원으로 전분기 대비 0.81% 증가했다.

교보리얼코는 “서울 모든 권역의 오피스 임대료가 소폭 상승 조정돼 서울지역 임대료가 올랐고, 특히 서울 전 권역의 일부 공실이 해소되면서 임대인 우위 시장이 장기화되고 있다”고 설명했다.

서울 오피스 임대료는 교보리얼코가 관련 통계 집계를 시작한 2019년 1분기부터 매분기 상승했다. 2019년 1분기에는 ㎡당 22만2000원으로 최근 4년 새 5만원이 올랐다.

임대료와 관리비는 주로 1분기에 상승폭이 크게 늘어나는게 일반적이었다. 자산운용사 등 ‘건물주’들이 1년치 인상분을 1분기에 반영하는 것이 통상적이기 때문이다. 올해도 지난 2분기는 전분기 대비 임대료와 관리비가 각각 0.83%, 0.32% 상승했지만 1분기는 2.0%, 1.25%씩 상승해 높은 상승률을 보인 바 있다.

그러나 올해 3분기에 임대료와 관리비 모두 각각 1% 가까운 상승률을 보인 것은 그동안 공실이 생기지 않아 노출되지 않던 대형 빌딩의 임대료와 관리비가 외부에 노출됐기 때문이라는 설명이다.

권상우 교보리얼코 리서치파트 연구원은 “강남 센터필드 등 대형 빌딩에 공실이 이번 분기에 생기면서 그동안 임차사들만 알고있던 임대료와 관리비가 공개됐고, 이런 경우 공실이 생기기 전 몇 년간 노출되지 않던 임대료 상승분 등이 반영되면서 전체적인 임대료와 관리비가 상승하게 된다”고 했다.

현재 오피스 임대시장은 공실률이 하락하면서 사무실을 구하기가 어려워지자 임대료가 점점 올라가는 추세다. 한국부동산원에 따르면 3분기 전국 오피스 임대가격지수는 101.25(2021년 4분기 지수 100 기준)로, 지난해 1분기부터 7개 분기 연속 상승했다. 관리비 역시 전기료 등 물가가 전반적으로 상승한 가운데 물가 인상분이 오피스 관리비에 반영되는 수준까지 왔다는 것이 업계의 설명이다.

권 연구원은 “임대료와 관리비 상승은 물가 뿐 아니라 최근 고금리 기조도 영향을 미친 것으로 보이는데, 운용사들의 대출 이자가 높아지다보니 이를 임대료에 반영하는 경우도 있어 당분간 임대료 상승 기조는 계속될 것으로 보인다”고 말했다.

반면 오피스 거래시장은 여전히 고전을 면치 못하고 있다. 3분기 거래총액은 1조4012억원으로 전 분기 대비 1조8039억원 줄었다. 3.3 ㎡당 거래가격도 2953만원으로 전 분기 대비 173만원 감소했다. 오피스 3분기 누적 거래규모는 약 7조1000억원으로 전년 같은 기간의 58% 수준에 불과하다. 올해 거래 규모는 10조원 안팎에 머물며 지난 5년 내 최저치를 기록할 전망이다.

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