[집잇슈]강남 토지거래허가구역 풀렸다…아파트는 언제쯤?

강남 국제교류지구 4개동 규제 해제 
비아파트만…상가·빌딩 등 시장 눈길
주택시장 영향 미미…그럼 아파트도?

서울 강남 국제교류복합지구 일대 토지거래허가 규제 범위가 '아파트'로 좁혀졌다. 이로써 강남권 상가와 업무용 빌딩을 비롯해 빌라·단독주택 등 비아파트 시장에 숨통이 트이게 됐다. 

다만 여전히 금리 부담이 높고 부동산 경기가 침체된 상황이라 투기 수요가 크게 붙진 않을 전망이다. 시장에선 '순차적 해제'를 기대하며 아파트 시장의 규제 완화 시점에 촉각을 기울이는 분위기다. . 

국제교류복합지구 및 인근지역 허가구역 조정 내용./그래픽=비즈워치

드디어 풀렸다…상가·빌라 등 거래 붙나  

서울시는 지난 15일 제18차 도시계획위원회를 열고 국제교류복합지구 인근 지역에 대해 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 아파트 용도로 한정하는 토지거래허가구역 조정(안)을 승인했다. 

대상은 국제교류복합지구 인근 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동 등 4개 동 총 14.4㎢다. 조정된 토지거래허가구역은 16일 공고 즉시 효력을 발휘한다. 

이곳은 삼성동 코엑스에서 잠실동 잠실종합운동장까지 이어지는 166㎡ 규모의 국제교류복합지구 개발로 인한 투기 수요를 차단하기 위해 지난 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정, 세 차례 연장됐다.

이번 조정은 지난 10월 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 시행되면서 토지거래허가 의무 대상을 용도, 지목, 거래 주체로 세분화해 지정할 수 있게 된 데 따른 것이다. 

가령 용도는 주거용·상업용·업무용·공업용으로 나누고, 주거용은 아파트와 단독·연립·다가구·다세대 등으로 세분화해 '핀셋 지정' 할 수 있게 했다.

토지거래허가구역은 일정 규모(주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과) 이상의 부동산을 거래할 때 지자체장이나 국토교통부 장관의 허가를 받도록 한 제도다. 

이 구역에서 건축물을 매수하면 주거용은 2년, 개발용(사업용)은 4년만 의무 이용해야 하기 때문에 전세를 끼고 집 사는 '갭투자'가 원천 봉쇄된다. 

이번 조치로 국제교류복합지구 일대에선 상업·업무·공업용 건물과 아파트 외 주택 모두 실거주 의무가 풀렸다. 아파트는 2024년 6월22일까지 규제가 유지된다. 

'강남 노른자 땅'이 시장에 나온 만큼 상가·빌딩 시장이 벌써부터 술렁이는 분위기다. 

규제 해제 직후 일부 부동산 커뮤니티엔 강남권 오피스, 재건축 상가 등을 이번 규제 해제 수혜 상품으로 보고 투자 의사를 내비치는 글들이 올라오고 있다. 

최근 강남권 오피스 시장이 회복세라는 점도 눈에 띈다. 국토교통부 통계에 따르면 서울 오피스 투자수익률은 지난해 1분기 2.13%에서 4분기 1.02%까지 내렸다가 올해 3분기엔 1.23%까지 올랐다. 

강남대로의 경우 3분기 투자수익률이 1.52%로 전년 동기(1.55%)와 비슷한 수준까지 상승했다. 같은 기간 공실률은 5.2%로 전년 동기(5.1%)와 비슷한 수준으로 떨어졌다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "강남권은 최근 상업용 부동산 시장 회복세가 빠르기 때문에 이번 규제 완화가 어느 정도 매수 심리 회복에 영향을 미칠 수 있다"고 내다봤다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

'그래도 침체기'…그럼 아파트도?

서울 재개발 지구 빌라 등 비아파트 시장도 일부 거래가 붙을 것으로 예상된다. 

서울시는 이번 규제 해제 대상에 신속통합기획 및 공공재개발 후보지 공모 미선정지도 포함했다. 이들은 아예 토지거래허가구역에서 빠지면서 거래가 자유로워졌다. 미선정지 총 51개소 가운데 40개소(2.13㎢)가 대상이다. 

신속통합기획은 종로구 창신동 142-17, 용산구 원효로3가 200, 동작구 흑석동 204 등 21곳이다. 공공재개발은 강남구 일원동 630, 강동구 고덕동 536, 양천구 신월동 159 등 19곳이다. 

서울시는 지난해 1월부터 신속통합기획 및 공공재개발 추진 지구 중 법적 구역 지정 요건과 주민 동의율을 충족하고 자치구가 추천한 미선정 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 왔다.

투기 차단을 위해서다. 그러나 후보지 선정 여부가 불투명한데도 장기간 허가구역으로 지정되자 주민들의 반발이 이어졌다. 

이번에 규제가 풀리긴 했으나 재개발 지구라는 점에서 주택 시장에 큰 영향을 미치진 않을 거란 전망이 나온다. 상대적으로 영향력이 적은 빌라 등 비아파트 위주로 매물이 나오기 때문이다.

아울러 신속통합기획 및 공공재개발을 재추진한다면 권리산정기준일 때문에 신규 진입하기엔 투자 경쟁력이 떨어진다. 민간 재개발로 방향을 돌린다고 해도 사업 기간이 오래 걸리기 때문에 선뜻 투자하기 애매한 상황이다. 

전반적으로 이번 규제 완화가 주택 시장의 온도를 높이기엔 한계가 있어 보인다.

이에 시장에선 '순차적 규제 완화'를 기대하며 아파트를 포함한 토지거래허가구역 해제를 바라보고 있지만 당장 실현되긴 어렵다는 게 업계의 중론이다.

압구정, 여의도, 목동 등 토지거해거가구역으로 지정된 대부분의 지역에서 재건축·재개발 등 정비사업이 활발히 이뤄지고 있기 때문이다. 섣불리 풀었다간 투기 수요가 붙으면서 과열될 여지가 있다. 

여경희 수석연구원은 "이번에 규제 해제했지만 상업용 부동산 시장은 금리에 영향을 많이 받는 데다 빌라·연립 등은 선호도가 떨어지기 때문에 수요가 많이 붙을 것 같진 않다"며 "정부가 붐업 시키지 않는 선에서 풀었다"고 평가했다.

이어 "반면 강남권이나 아파트 시장을 풀기엔 과열 조짐이 있기 때문에 신중할 것으로 보인다"며 "재건축 이슈가 많고 수요자들도 똘똘한 지역으로 쏠리는 경향이 있어 한꺼번에 확 풀었다간 쏠림과 양극화 현상이 심화할 수 있다"고 말했다. 

 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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