"오피스텔 요건 충족했는데요" 용도변경 불허에 속 타는 생숙 소유자

남양주 별내신도시에 위치한 별내역 아이파크스위트와 힐스테이트별내역 소유주들이 남양주시청의 지구단위계획변경 불허에 반발하는 시위를 진행하고 있다. 두 단지는 2021년 입주한 생활형 숙박시설로 법적으로 주거가 불가능하다. 양 단지 소유주들은 남양주시청에 오피스텔로의 활용을 위한 행정 절차에 협조를 요청하고 있다./사진=독자 제공

남양주 별내 생활형 숙박시설(이하 생숙) 소유주들이 이행강제금을 피하기 위한 자구책을 모색하는 가운데 남양주시청과의 갈등에 휩싸였다. 지구단위계획만 변경되면 오피스텔로 활용이 가능한 상황임에도 타 상업업무용지와의 균형과 도시계획상 조화를 고려했을 때 부적절하다는 이유로 부적절 결정을 내린 데에서 비롯됐다.

17일 업계에 따르면 남양주 별내역아이파크스위트 등 생숙 소유주들이 최근 남양주시청의 지구단위변경 불허 통보에 반발하고 나섰다.

생숙은 호텔과 오피스텔을 결합한 형태로 공중위생관리법상 숙박업에 해당해 주택 용도로는 사용할 수 없고 영업신고 후 숙박업 용도로 써야 한다. 그러나 집값 상승기이던 2020~2021년 내 집 마련 수요가 몰리며 생숙이 규제 없이 아파트와 동일하게 거주할 수 있다고 홍보하는 시행사 등이 늘었다. 이로 인해 생숙을 실거주 목적으로 활용한 이들이 많아지자 2021년 5월 생활숙박시설에 숙박업 등록을 의무화하는 내용으로 관련 규정이 개정됐다. 생활숙박시설을 숙박업으로 등록하고 숙박업을 영위하지 않거나 소유자 본인이 거주하는 경우 불법 건축물로 분류하도록 했다.

수년간 생활숙박시설에 거주해온 소유자들은 매년 건물공시가격의 연 10%에 상당하는 이행강제금을 부담해야 할 상황에 놓이게 됐다. 생숙 거주자들의 반발이 심해지면서 정부는 지난 10월14일까지였던 생숙 숙박업 신고 계도기간을 연장하고 이행강제금 처분을 내년 말까지 한시적으로 유예하기로 했다.

별내역 아이파크스위트와 힐스테이트별내역은 각각 1100가구와 578가구의 생숙으로 지난 2021년 입주했다. 입주 이후 이행강제금을 낼 위기에 처한 소유자들은 두 단지를 오피스텔로 용도변경할 계획을 세웠다. 2021년 10월 국토부가 생숙을 오피스텔로 용도를 변경할 경우 일부 건축기준을 완화하도록 하는 특례를 뒀기 때문이다.

상업업무용지에 위치한 이들 단지가 오피스텔이 되려면 지구단위계획과 건축물 용도변경의 두 가지 단계를 거쳐야 했다. 소유주들은 지난해 초부터 용도변경 추진을 시작, 3월에는 주민제안 동의서를 90%까지 확보했고 12월에는 '집합건물법'상 용도변경 동의와 규약변경을 통한 비용 모금 등에 착수했다. 올 2월에는 규약변경 관련 양 단지 소유주 대상 투표를 진행했고 92%가 찬성했다.

이들은 지난달 10일 남양주시에 건축물 용도변경 신고서를 접수했다. 해당 안건은 10월19일 남양주시 도시계획위원회 심의 대상으로 상정됐다. 한 달 후인 이달 10일 남양주시 측은 양 단지 소유주 측에 지구단위계획 변경을 최종 불허했다. 도시계획으로 조성된 별내택지지구 내에는 10개의 상업업무용지가 있는데, 이들 두 단지가 위치한 2개 필지만 용도를 변경해주면 타 필지와의 형평성에 어긋나는 데다 2004년 세워진 당초 도시계획 방향과도 어긋난다는 이유에서다.

양 단지 소유주들은 남양주시의 결정에 큰 아쉬움을 표했다. 지난 14일부터는 남양주시 제1청사 인근에서 지구단위계획변경 결정을 재고해달라는 취지의 시위를 진행하고 있다.

이들은 입장문을 통해 "오피스텔로의 용도변경을 위해선 주차장·소방·상하수도 등 법적 기준을 충족해야 하는데 두 단지는 이를 이미 모두 충족하는 상태로 지구단위계획만 변경하면 오피스텔로 바로 활용할 수 있는, 전국적으로 흔치 않은 여건을 갖췄다"며 "그럼에도 남양주시는 자문위원회 등의 과정에서 소유주들의 이야기를 제대로 들어주지 않고 별도로 제출한 추가 자료도 건성으로 검토했다"고 토로했다.

이어 "관광지 아닌 별내 역세권에 생숙이 밀집돼 있을 이유가 없다"며 "지금같은 부동산 불황기에 오피스텔로의 용도변경은 특혜가 아니며 다만 현 시점에서 생숙 사태를 풀수 있는 가장 현실적인 대안인 동시에 국토부 제안이기도 하다"고 덧붙였다.

실제로 전국 592개 단지 10만3820실의 생활숙박시설 중 오피스텔로 변경된 단지는 1173가구(1.1%)뿐이다. ▲단지 규모가 크거나 ▲인근 주민 반대가 있었거나 ▲택지지구는 준공 후 5년 이내 용도변경이 불가한 탓에 지구단위계획의 변경가능 시한이 미도달했거나 ▲주차장이나 학교 등 기반시설 확충 불가 등의 사유가 있기 때문이다.

시청 측은 소유주들이 원하면 지구단위계획변경에 관한 심의를 다시 신청할 수 있다는 입장이다. 신도시과 관계자는 "자문위원회 진행 과정에서 소유주 의견을 반드시 들어야 한다는 규정은 존재하지 않지만 필요한 경우 요청을 할 순 있다"며 "소유주 입장을 더욱 구체적으로 전달하고 싶다는 건의에 대해선 재신청 시 보다 소유주 의견을 고려한 행정절차 이행을 약속한 상황"이라고 설명했다.

생숙을 둘러싼 지자체와 입주민 갈등은 전국 곳곳에서 터져나오고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "2027년까지 입주를 앞둔 신규 사업장에 대한 추가 계도와 2021년 12월 법령 개정으로 도입된 사용승인시 숙박업신고동의서 제출 의무화 제도의 이행여부 등에 대한 적극 안내조치가 필요할 것으로 보인다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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