상가임대차에서 월세를 연체하면 어떤 불이익이 있을까?[로앤톡]

법무법인 길도 윤예림 변호사

늘 줄 서는 맛집, 배달주문이 띵똥띵똥하며 계속 이어지는 가게라면 사장님들이 힘들어도 힘든 줄 모른다고 하지만, 사실 많은 소상공인이 장사를 하면서 내일 매출을 예상할 수 없고, 다음 분기 상황을 알 수 없다. 재료비와 인건비는 오르고 경기는 침체되면서 사람들의 지갑은 점점 닫치기만 한다. 이래저래 나누고 납부하고 보니 월세 낼 돈이 조금 모자란다. 이번 달은 월세를 다는 못 내고 반 정도만 내고 다음 달을 기약한다. 하지만 다음 달 상황도 나아질 줄 모른다. 월세 연체가 늘어날수록 마음에 돌덩이가 쌓이는 것 같다.

물론 장사가 잘되고 이윤도 넉넉히 남겨가는 곳은 상관없는 이야기지만, 소상공인들은 늘 매출과 지출의 더하기, 빼기에서 벗어날 수 없다. 재료비, 인건비, 각종 수수료 다 빼고 나면 모자란 달이 생기기 마련. 그러면 가끔 월세를 연체하는 일이 발생하기도 한다.

상가임대차보호법은 임차인이 월세 연체액이 3기 월세액에 달할 때는 여러 불이익이 발생할 수 있게 규정되어 있다. 임대인 또한 세금에, 월 이자를 내야 하고, 전적으로 상가임대차의 월세가 생활비인 경우도 꽤 있을 텐데 마냥 연체하는 임차인에 대해서 아무런 제재를 할 수 없다면 임대차 시장이 원활하게 돌아갈 수가 없을 것이다.

월세 연체액이 3기 월세액에 달할 때, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 지금은 모두 월세를 잘 냈으나, 과거 3기의 월세액을 연체한 사실이 있는 경우에 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수도 있다.

여기서 월세 연체액이 3기의 월세액에 달하는 때란, 연체한 월세의 합계가 3개월분에 달하는 때를 의미한다. 예를 들어 1월분·2월분·3월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 1월분 연체 후 2월분·3월분은 내다가 다시 4월분·5월분을 연체한 경우도 포함된다. 또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 3개월분에 이르러도 마찬가지이다. 연속되지는 않지만, 만약 홀수 달에는 사정이 좋지 않아 월세의 반만 내고, 짝수달에는 월세를 모두 잘 내었다고 하면, 6번째 홀수달에 이르러 월세 연체액이 3달 치 월세에 달하게 된다. 그렇다면, 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있는 것이다. 물론 임대인이 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 표시하지 않았다면 임대차계약은 계속 이어질 수 있다. 다만 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 계약갱신청구를 통하여 10년 동안 안정적으로 영업을 하겠다는 임차인의 계획은 실현이 어려울 수 있게 되는 것이다.

또한 이른바 권리금 소송도 불가능하다. 임차인이 임대차계약을 해지하면서, 신규임차인을 주선하여 권리금을 받을 수 있다. 이때 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 수 없는데, 3기 차임이 연체되었던 적이 단 한 번이라도 있다면 임대인은 이를 거절할 수 있다. 그렇다면 임차인으로서는 권리금을 못 받고 폐업을 하면서 원상회복까지 해야 하는 상황에 놓일 수 있는 것이다.

월세를 꼬박꼬박 잘 낼 수 있을 정도로 장사가 잘되면 얼마나 좋겠냐마는, 만약 그게 어렵더라도 적어도 월세 연체액이 3기에 달하지 않도록 노력해야 한다. 내가 원하는 기간만큼 장사할 수 없을 수도 있고, 권리금을 받지 못하고 큰 손해를 입을 수도 있다.

윤예림 변호사(법무법인 길도)