[34th SRE][Best Report]금융업권 부동산PF 리스크 점검

이 기사는 2023년11월16일 07시13분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이코노미스트 마켓in 이건엄 기자] 다음은 34회 신용평가 전문가 설문(SRE: Survey of credit Rating by Edaily) 베스트 리포트 부문 1위를 차지한 금융업권 부동산PF 리스크 점검 리포트 요약본이다.

한국기업평가는 지난해부터 증권과 캐피탈, 저축은행 3개 업권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 지속적으로 점검하고, 그 결과를 주기적으로 발표하고 있다. 이번 분석은 3개 업권에 대해 보다 동질화된 기초자료를 확보하고, 동일한 판단 기준을 적용해 분석함으로써 업권간 비교 가능성을 높인 점이 특징이다. 보고서에서는 사업장별 특성에 따라 ‘리스크 수준’ 을 6단계(0~5, 수치가 클수록 위험도 상승)로 측정하고, 이를 통해 업권별 질적 위험도를 판단하는 방법을 사용했다.

업권별 부동산PF 리스크 수준은 증권(2.6), 캐피탈(2.7), 저축은행(3.3) 순으로 높은 것으로 나타났다. 증권과 캐피탈의 리스크 수준은 유사하나 저축은행은 상당한 차이를 보였다. 종류별로는 브릿지론이 본PF에 비해 리스크 수준이 높게 나타났다.

본PF의 리스크 수준은 업권별로 차이가 있으나 브릿지론의 경우 업권별 차이가 미미하다. 결국 업권별 리스크 수준의 차이는 본PF의 리스크 수준과 PF 중 브릿지론이 차지하는 비중이 주요 결정변수로 작용한 것으로 볼 수 있다. 자기자본 대비 위험가중 PF 위험노출액(익스포저) 분석 결과는 증권, 캐피탈, 저축은행 순으로 뚜렷한 차이를 보였다.

자기자본 대비 위험가중 PF 익스포저는 부동산 PF의 질적 위험과 양적 위험, 자본 대응력을 모두 포괄하는 지표다. 캐피탈은 증권과 리스크 수준은 유사하나 자기자본 규모 면에서 열위에 있어 해당 지표가 높게 나타났다. 저축은행은 리스크 수준과 자기자본규모 모두 타 업권 대비 열위 해 격차가 크게 나타났다.

저축은행 PF익스포저의 양적 변화는 미미하다. 한기평은 지난 보고서를 통해 큰 폭의 부동산 가격 하락에도 불구하고 정부의 금융완화책과 부동산 경기 부양책, 금융기관의 적극적 부실 이연으로 금융기관 PF익스포저의 양적 변화가 크지 않을 것으로 전망했다. 지난해 12월 말(9월 말 일부 포함)과 올해 3월 말 기준 저축은행 업권의 자기자본 대비 PF익스포저 비중은 각각 208%, 212%로 유의미한 양적 변화가 발견되지 않았고, 브릿지론 비중도 120%를 상회하고 있다.

부동산PF 양적 축소가 미미한 것은 채무 재조정을 통한 부실 이연으로 상각, 매각 등을 통한 부실 처리가 지연되고 있기 때문이다. 종합적인 PF 익스포저의 질적 위험이 크고, 업체 간 차별성은 크지 않다.

저축은행의 PF익스포저별 리스크 수준의 분포는 대부분 위험도가 높은 3~4에 집중돼 있고 업체간 차이는 크지 않다. 이는 저축은행 업체 대부분이 PF 중 브릿지론 비중이 높은 점이 주요 요인인 것으로 분석된다. 업체별 리스크 수준은 평균 3.3, 최저 3.1, 최고 3.4로 평균적인 질적 위험의 수준도 업체별로 무차별적이다.

자본완충력 측면에서는 업체별로 차별성이 나타난다. 저축은행의 종합적인 PF 익스포저 리스크 분석 결과 질적 위험도는 업체별로 유사하나, 자본 완충력 측면, 즉 자기자본 대비 PF익스포저의 양적 측면에서는 업체별로 차별성이 큰 것으로 분석된다.

과도한 브릿지론 규모로 인해 타 금융업권 대비 질적·양적 위험도가 높은 것으로 분석된다. 저축은행 영업 기반의 또 다른 축인 개인신용대출도 고금리 지속과 경기 침체로 수익성 및 건전성이 저하되고 있음을 감안할 때 브릿지론 규모의 빠른 축소가 신용도 유지에 관건이 될 것으로 판단된다.

[이 기사는 이데일리가 제작한 34회 SRE(Survey of credit Rating by Edaily) 책자에 게재된 내용입니다.]

안혜신 (ahnhye@edaily.co.kr)