[더뉴스] '1기 신도시 특별법' 연내 통과 한목소리...향후 전망은?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커

■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

총선을 앞두고 분당과 일산을 포함한 1기 신도시 재건축이 또다시 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 윤 대통령이 직접 나서 특별법을 언급했고,민주당도 연내 통과 의지를 내비치면서향후 속도감 있게 추진될지 여부에 관심이 쏠리고 있습니다. 관련해서 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원연결해 앞으로의 전망 들어보겠습니다. 나와계시죠. 1기 신도시 특별법이요, 정식 명칭은 노후계획도시정비지원특별법입니다. 어떤 부분이 핵심인지부터 설명을 부탁드리겠습니다.

[박원갑]

한마디로 재건축이나 재개발이 될 수 있도록 여러 가지 인센티브를 주겠다는 게 핵심이라고 보시면 되는데요. 원래 1기 신도시 개발은 윤석열 대통령의 대선 공약이었어요. 어제 한 번 더 강조를 하셨는데. 그러니까 특별법은 20년이 넘은 100만 제곱미터 이상, 말하자면 30만 평 이상 택지에 대해서 재건축할 때 만약에 안전진단을 면제하거나 완화하고요. 용적률을 올려줘야 수익률이 나올 거 아니에요. 용적률을 500%까지 올려준다는 것, 그리고 리모델링할 때도 여러 가지 혜택을 주겠다는 거고. 그리고 규모가 크다 보니까 속도가 잘 안 날 수가 있잖아요. 심의를 할 때 통합심의를 하겠다, 이런 게 골자라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

이 특별법안이 적용되면 지금 지원 대상 될 걸로 예상되는 지역이 1기 신도시 5곳 포함해서 51곳 정도인데 이게 특별법이 통과하면 무리 없이 진행이 될까요?

[박원갑]

저는 큰 테두리 하에서는 여야가 서로 이견을 보이지 않고 있기 때문에 일부 수정은 가능하겠지만 될 가능성이 높다고 일단은 보고 있고요. 그래서 이슈는 되지 않을 걸로 보이는데. 다만 이게 일부 지역에서는 이미 자체적으로 개발하는 데가 있어요. 가령 개포동이라든지 목동, 상계동 이런 데도 이미 개발하고 있잖아요. 그런 부분들을 어떻게 포함시키고 빼고 할 거냐 하는 부분하고요. 그다음에 다른 지역은 그러면 어떻게 할 거냐. 오늘도 보니까 창원시장 그분이 창원은 왜 뺐느냐. 51개에 창원이 빠져 있는데 이걸 포함시켜달라, 이런 얘기를 했단 말이에요. 그래서 범위 같은 것은 약간은 조정이 될 수는 있겠다, 이런 생각은 하고 있습니다.

[앵커]

여야 합의로 조정 가능성이 있다. 지금 저희가 그래픽을 보여드리고 있는데 수도권 외의 주요 지역 많습니다. 광주 상무지역도 있고 대구 성서, 부산 해운대, 목포 하당도 있고요. 51곳이라고 하니까 여야 합의로 최종 결정이 되겠죠. 그런데 만약에 특별법이 통과해서 사업이 시작이 되면 수익성이 중요할 겁니다. 건설사들이 참여를 해야 될 것 아니에요. 수익성이 보장될 수 있을까요? 평균 용적률이 현재도 200% 가까이 되는데.

[박원갑]

그렇죠. 그래서 5대 신도시 평균 용적률이 169~226%까지 돼요. 이 중에서 일산이 169%로 낮은 편이고. 분당이 184%, 산본이나 중동, 평촌은 다 200%가 넘습니다. 그래서 아무래도 수혜는 용적률이 낮은 지역, 그리고 집값이 상대적으로 비싼 지역이 혜택을 받지 않을 거냐, 이렇게 보고 있는데. 과연 이게 수익성이 있을 거냐, 아까 이런 말씀하셨잖아요. 그래서 이 부분 때문에 용적률을 올려준다는 거예요.

가령 2종 주거지역으로 돼 있으면 이걸 3종 주거지역으로 올려준다는 것이고요. 3종 주거지역은 준주거지역이라든지 상업지역으로 일부 종 상향을 해 준다는 거예요. 그래서 아까 제가 최대 500%까지 올려주는 방안을 추진 중이다, 이런 말씀을 드렸잖아요. 그렇게 되면 층수가 15층에서 20층 정도가 되는데, 30층 이상까지도 높아지지 않을 거냐. 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

500%까지 높인다고 한그동안 1기 신도시 노후 이야기는 계속 나왔었는데. 그동안 과거 정부도 검토를 했는데 실행을 한 거는 아니잖아요. 그 이유가 있었을 것 같거든요.

[박원갑]

일단 용적률하고 그리고 이런 여러 가지 인센티브에 대해서 의견을 조율하기가 어려웠던 것 같고요. 그리고 지역이 거의 수도권이잖아요. 너무 수도권에만 혜택을 주는 게 아니냐, 그런 의견들도 나와서 진척이 안 된 게 아닌가 이렇게 지금 보고 있습니다.

[앵커]

수익성도 그렇지만 신도시들 서울 출퇴근 교통난도 상당하잖아요. 신도시 재건축 들어가면 그에 따라서 교통 인프라도 조금씩 보완을 해야 할 텐데 이와 관련해서는 어떻게 진행이 돼야 할까요?

[박원갑]

그것도 청사진이 나올 겁니다. 그런데 재미있는 걸 보면 교통환승센터 같은 공공시설물을 재건축할 때 집어넣겠다. 그러면 안전진단을 면제해 준다는 내용도 있어요. 다들 용적률이 높아지면 거주하는 주민들도 많을 거고, 그러면 수도, 도로, 학교 여러 가지 그런 부분들이 있잖아요. 이런 부분들이 후속 법안에서 나오지 않을까, 현재는 이렇게 보고 있는 겁니다.

[앵커]

1기 신도시 재정비 이슈 늦었다고 보는 분들도 있고요. 과연 잘 될까? 총선 때문에 급조된 것 아니냐라는 얘기도 나오고요. 일단 집값에는 어떤 영향을 미칠 것 같습니까?

[박원갑]

약간 기대감은 커지고 있는 것은 맞는 것 같아요. 그런데 벌써 1~2년 됐지 않습니까, 이런 얘기가 나온 지. 그런데 아직까지는 전체 시장의 흐름으로 나타나고 있고요. 그래서 최근에 금리가 많이 오르고 급매물도 많이 팔리면서 약간 조정 국면처럼 보여지거든요. 1기 신도시도 이와 같다, 이렇게 보시면 되는데 다만 연내에 법안이 통과된다면 조금 기대감에 호가는 약간 올라갈 수는 있겠다, 이렇게 바라보고 있습니다.

[앵커]

위원님께서는 연내 통과할 가능성 얼마 정도로 보십니까?

[박원갑]

저는 거의 될 것 같은데요. 왜냐하면 아까 총선 말씀을 하셨는데 수도권 신도시가 두 정당 입장에서는 격전지이자 표밭이잖아요. 그리고 보통 개발 사안을 두고 여야가 의견이 일치하는 경우니까 흔치 않습니다. 이번 신도시특별법만 어떻게 보면 서로 약간 의기투합하는 모습이 있어서 통과에는 큰 문제는 없겠다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

이런 신도시특별법 관련해서는 여야가 그동안 입장 차이가 있었는데 지금은 여야가 함께 추진하겠다고 하니까 통과될 가능성이 높다, 이렇게 보고 계셨고요. 오늘 정부가 발표한 내용도 잠깐 들여다볼게요. 정부 신규 택지 발표를 했어요. 그동안 택지공급이 크게 부족하다. 그래서 집값에 영향을 미칠 것이다라는 우려가 많았었는데. 오늘 나온 대책 어떻게 보세요? 5개 지역에 8만 가구 규모네요?

[박원갑]

입지를 보면 수도권 같은 경우는 주택 수요가 많은 서울 근접 지역하고 그다음에 경기 남부지역에 많이 짓겠다 하는 게 특징이고요. 그리고 주로 GTX나 KTX 연계된 곳도 있고요. 그래서 요새 젊은 세대들이 이런 GTX 주변을 좋아하고 또 새 아파트를 좋아하기 때문에 그 수요를 어느 정도 흡수할 수 있는 측면은 있지 않을까 생각이 들고요. 그래서 구리 토평2지구라든지 아니면 용인이동지구 이런 데들은 괜찮거든요. 이번에 재미있는 것은 청주보다 제주 화북2지구라는 곳이 있는데 여기가 5500가구 정도 규모가 들어서는데. 제주도에서 이렇게 대규모 택지 지구가 들어서는 게 거의 이례적일 정도로 제주도에 아파트 공화국이 된다, 저는 이렇게도 보고 싶더라고요.

[앵커]

정부 발표 내용을 보면 2027년 그때 청약을 받는다, 이렇게 이야기하더라고요.

[박원갑]

사전청약이죠.

[앵커]

사전청약이요. 그러면 이게 언제쯤 조성이 되는 겁니까? 이렇게 발표를 하면.

[박원갑]

이것은 차곡차곡 진행을 할 것인데요. 그런데 관건은 결국 정부가 예상하고 있는 것은 매매시장으로 쏠리고 있는 주택수요를 분양시장으로 일부 분산하기 위한 거잖아요. 그리고 구호 대책의 약속대로 이행되고 있다는 신호를 계속해서 보내는 건데 결국은 LH가 재기능을 해 줘야 되고요. 결국 폭도 어느 정도 날 거냐. 아까 말씀하신 것처럼 입주 물량이 많이 줄어들고 내년도 6월 PF대란설까지 나오고 있잖아요.

이런 상황에서 공급 부족 불안심리를 어떻게 해소할 수 있겠느냐. 이것은 약간 청사진인데 결국 후속대책에서 좀 더 가시적인 모습을 보여준다면 의도했던 불안심리 진정에 좀 더 도움이 되지 않을까 생각이 들고요. 그리고 제 생각에는 수요를 분산하려면 사전분양을 앞당기는 것도 필요한 것 같습니다.

[앵커]

공급 부족 불안심리 잠재우려면 후속대책이 조금 더 필요할 것이다 말씀하셨는데 어떤 대책들 보완돼야 할까요?

[박원갑]

일단 차곡차곡 진행되고 있는 모습을 계속해서 보여주는 수밖에 없어요. 집이라는 것은 하루아침에 되는 게 아니잖아요. 그러니까 결국은 시장에 어떻게 보면 신호를 보내는 건데. 무주택자들로 하여금 집 사지 마십시오. 우리 싼 집이 나옵니다라는 그런 시그널이잖아요. 이게 그러면 무주택자들을 설득하기 위해서는 말로 해서는 안 되잖아요. 결국은 그런 구체적인 모습들이 진행이 된다면 무주택자들도 어느 정도 믿고 따르지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

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