서울시는 2만5000 가구, 민간은 1만 가구… 내년 공급전망차 왜?

민간수치는 1인주택 등 제외
“市 예상보다 부족 심각할 것”

내년 서울 아파트 공급 부족이 예상보다 훨씬 심각한 수준에 달할 것으로 예상된다. 서울시가 내년 아파트 입주 물량을 2만5000가구로 추산한 반면, 민간 기관에서는 민간 분양 물량 9800여 가구에 공공임대까지 합쳐도 총 1만900가구 수준에 그칠 것으로 분석했다. 서울시와 부동산 업계의 차이는 청년안심주택 등 비(非)정비사업 입주 물량에서 발생한 것으로 풀이된다. 서울시는 2025년부터 공급난이 해소될 것이라고 예상했지만 민간 기관에서는 2025년 ‘반짝 증가’ 이후 공급난이 재현될 것으로 관측했다.

15일 서울시와 업계가 예상하는 내년 서울 아파트 입주 물량의 격차는 1만4000여 가구에 달한다. 서울시는 내년 2만5124가구, 2025년 6만3591가구가 입주할 것이라고 발표했다. 반면 부동산R114는 내년 서울 아파트 입주 물량이 민간 분양 9841가구, 공공임대 1081가구를 합치면 총 1만921가구에 그칠 것으로 추산했다. 2025년에는 3만2073가구의 입주를 점쳤다.

양측의 예측이 이처럼 큰 격차를 보이는 원인은 청년안심주택이다. 서울시는 청년안심주택 7935가구를 입주 물량에 포함했다. 반면 부동산R114는 1인 청년 가구용 임대 주택이 서울 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이라고 판단해 제외했다.

착공은 했으나 입주자 모집 공고도 나지 않은 후분양 단지들도 서울시는 물량으로 산정했으나 민간에서는 배제했다. 예를 들어 서울시는 청담르엘(1261가구), 방배 래미안 원페를라(1111가구), 잠심 래미안 아이파크(2678가구) 등 강남 ‘재건축 대어’ 단지들이 2025년 하반기 입주할 것으로 보고 내년 물량에 포함했다. 반면 부동산R 114는 이들 단지의 입주자 모집 공고가 나지 않았고, 입주 시기가 아예 2026년으로 밀릴 가능성도 있다는 관측에 따라 제외했다.

양측 모두 내년 입주 물량이 급감한 뒤 2025년에 반등할 것이라는 예상은 같았다. 그러나 그 이후 전망은 극명히 엇갈린다. 서울시는 “물량 감소의 어려움은 2025년 초 해소될 것”이라고 주장했다. 반면 부동산 업계에서는 2026년부터 다시 ‘공급 절벽’이 찾아올 가능성에 무게를 두고 있다. 업계 관계자는 “서울의 주택 수요가 평균적으로 연간 5만 가구에서 5만5000가구”라며 “3∼5년 전 인허가가 난 물량이 2025년에 소진되고 나면 서울에 새 아파트 공급이 없다고 보는 게 맞을 것”이라고 지적했다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com