증권가 일각 ‘부동산 전망’…“고점 대비, 최대 50% 하방 압력”

"아파트값 30% 더 내릴 수도" 충격 리포트
"2024년 신규 투자보다 지키는 한 해 돼야"

뉴스1

국내 아파트 가격이 현재 가격 대비 최대 30% 더 내릴 수 있다는 분석이 나왔다.

14일 뉴스1과 금융투자업계에 따르면 백광제 교보증권 연구원은 '2024년 부동산 시장전망' 리포트를 통해 이같이 밝혔다.

백 연구원은 "주택 가격 변동의 주요 변수로서 금리의 중요성이 시장에 점차 알려지고 있지만, 아직 실제 금리의 가격 적용이 온전히 반영되지 않았다고 판단한다"며 "현재 금리 상태의 장기 유지와 내재수익률·안전자산수익률의 역전 상태를 감안하면 장기적으로 대략 현재 가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50% 수준의 추가 하방 압력이 지속될 것으로 전망한다"고 말했다.

그는 "2023년 아파트 시장 가격은 정책 대출, 금리 인하 등 영향으로 연간 플러스 마감될 가능성이 높지만, 정책대출 종료, 시장금리 상승, 입주물량 등 공급 증가의 복합 영향으로 올해 10월 이후 실거래가부터 다소 드라마틱한 가격 하락을 전망한다"며 "2024년 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산, 이자부담 가중 등의 영향으로 공히 5% 이상의 하락을 보일 전망"이라고 밝혔다.

백 연구원은 "10월 현재 신규 주담대 금리는 전년 고점 대비 10%가량 하락한 4.4% 수준이지만 상반기 대비 상승 전환을 시작했고, 잔고기준 주담대 금리는 전년 말 대비 40bp가량 증가한 4.2%를 기록 중"이라며 "2024년은 19년 고정+변동 금리 매수자의 금리가 변동전환되는 해이기 때문에 잔고기준 금리 역시 상방 압력을 크게 받을 것"이라고 말했다.

그는 "주택 가격이 고점을 형성했던 시기 2030세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 육박했는데 이후 주택 가격이 급락했었던 전년 12월 32%까지 축소됐으나, 1·3 대책 이후 대출 규제 완화와 정책 금리 하락 등의 영향으로 40% 수준까지 급격히 증가했다"며 "이자 상환 여력이 부족한 2030세대의 매수 집중은 향후 신용 리스크 증가에 따른 부동산 가격 하락 트리거가 될 전망"이라고 밝혔다.

백 연구원은 "수도권 순공급은 2020년 초과공급 전환을 시작으로 2010~2023년 현재 누적 6만6000세대의 초과공급을 추정한다"며 "최근 갈아타기 구축 주택의 매도난항 및 매도매물 증가, 전년부터 증가하기 시작한 미분양물량의 근본 원인이 초과공급에 있다 판단한다"고 말했다.

그는 "내년 분양계획과 상관없이 초과공급 유지 시기는 최소 2025년까지 이어질 것으로 전망한다"며 "최근 아파트 가격 변경과 상관없이 수익률 역전과 공급 과잉에 따른 역전세난, 경매증가 등 신용 리스크는 이미 크게 확산 중으로, 2024년은 신규 투자보다 지키는 한 해가 돼야 할 것"이라고 밝혔다.

김현주 기자 hjk@segye.com