"내년 아파트값 박스권 예상… 전세는 큰폭 오른다"[부동산 아토즈]

서울 아파트 매매·전세 동반장세 끝
전세는 오르고 매매는 조정장 진입
"비 아파트 시장, 제 역할 못하는 탓"

전세가격이 오른 뒤 시차를 두고 매매시장에 영향을 미치는 것이 일반적인 아파트 시장의 패턴이었다. 하지만 최근 몇 년간은 매매·전세가가 함께 '폭등·폭락'하는 보기드문 상황이 펼쳐지고 있다. 지난해 동반 대폭락은 '대세 하락장'의 징후로 분석되기도 했다.

14일 업계에 따르면 서울 아파트 시장에서 최근 들어 매매·전세가의 엇갈린 흐름이 감지되고 있다. 전문가들은 내년에 전세가는 뜀박질하고, 매매가는 횡보하면서 '동반장세'가 막을 내릴 것으로 전망하고 있다.

서울 아파트 시장을 보면 하반기 들어 전세가 반등폭이 매매가를 앞지르고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 올 7월~9월에 매매가는 0.98%, 전세가는 1.32% 상승했다. 1월~6월에는 매매 -2.00%, 전세 -5.90% 변동률을 기록했다.

내년 전망도 다르지 않다. 매매는 '강보합'이나 '소폭하락'을 예측하는 반면 전세는 큰 폭의 오름폭 전망도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "전세 대체수요 역할을 했던 비 아파트 시장이 제 역할을 못하는 가운데 내년 서울 아파트 입주물량도 고작 1만여 가구에 그친다"며 "전셋값이 너무 오르지 않을까 걱정이 된다"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "전세가는 더 오를 것 같고, 매매시장은 현재 조정장 초입으로 소박스권이 예상된다"라고 분석했다.

한국부동산원의 서울 아파트값 통계를 보면 최근 몇 년을 제외하고는 전세와 매매는 시차를 두고 움직였다. 매매위축, 전세가 상승, 매매가 상승 등이 그것이다.

실제로 금융위기 이후인 2009년부터 2014년까지 매매시장은 고전을 면치 못한 반면 전세가는 고공행진을 이어갔다. 같은 기간 전세가는 연 평균 7.06% 급등했다. 반면 매매가는 0.99% 하락했다. 2015년~2019년에는 매매시장 위주이 흐름이 이어졌다. 2020년부터는 전에 볼 수 없었던 동반 상승·동반 하락이 나타났다. 2022년의 경우 매매가 -7.70%, 전세가 -10.11% 등으로 모두 대폭락했다. 매매도 전세도 반토막 단지가 속출했다. 고 대표는 "매매·전세 흐름이 다시 예전 모양새로 돌아갈 것으로 보인다"며 "전세가 비중이 높아지면 결국 집값을 끌어올리게 될 것으로 예상된다"라고 말했다.