가계빚 빨간불···'주담대 환승시 DSR 완화' 연장 안 한다

◆내년 3월 DSR 예외조치 만료
연초대비 금리변동 불확실성 줄자
당국, 엄격한 가계부채 관리나서
내년 총선 앞둬···민심 반발이 변수

9월 13일 오후 서울 시내 한 은행에 주택담보대출 관련 현수막이 붙어있다. 연합뉴스.

[서울경제]

주택담보대출의 기존 대출 한도를 유지해 만기를 연장하거나 새로운 대출로 갈아탈 수 있도록 한 한시 조치의 내년 3월 만료를 앞두고 금융 당국이 연장을 하지 않는 쪽으로 가닥을 잡았다. 이 조치의 배경이 됐던 금리 변동의 불확실성이 줄어든 데다 최근 정부가 가계부채 관리에 나서며 총부채원리금상환비율(DSR)을 보다 엄격하게 적용하기로 했기 때문이다.

14일 금융위원회에 따르면 금융 당국은 주담대 대환 시 DSR을 적용하는 기준 시점을 조정하는 조치의 연장 여부에 대한 검토에 착수했다.

올해 초 금융위는 1년간 한시적으로 주담대를 갈아타더라도 새로운 금리나 조건으로 DSR을 계산하지 않고 처음 저금리에 대출받았을 때 한도를 유지할 수 있도록 DSR 규제를 완화한 바 있다. 연초 금리가 급등하면서 기존보다 고금리로 대환하게 된 차주들의 대출 한도가 크게 줄어드는 상황이 발생했기 때문이다. 당시 김주현 금융위원장은 “당초에 대출을 받았을 땐 DSR에 문제가 없었는데 금리가 오르다 보니 대환하거나 만기를 연장할 때 (DSR 40%를) 넘어가는 경우가 생겼다”며 “그런 건 원래 대출받을 때의 DSR 한도대로 한다는 것”이라고 설명했다.

현재 시중은행의 주담대 금리 수준은 연 4~6%대로 연초와 크게 다르지 않은 상황이지만 금융 당국은 주담대 대환 시 DSR 한시적 완화 조치를 더 연장하지 않고 종료하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 지난해 급격한 금리 인상기와 달리 더 이상의 급격한 금리 변동은 없을 것으로 전망되면서다.

금융위 관계자는 “조치 시행 당시에는 미국 금리 인상 등 불확실성이 굉장히 큰 상황이었기 때문에 (대환이나 만기 연장 시) 처음 대출받았을 때의 DSR을 적용함으로써 상환 자금이 없는 사람들이 어려움에 처하는 걸 막고 시간을 벌어주자는 취지로 적용한 것”이라며 “현재 금리도 과거와 비교하면 수준 자체가 높은 상황은 맞지만 연초 대비 불확실성이 크다고 보긴 힘들다”고 말했다. 실제로 한국은행은 1월 이후 기준금리를 6차례 연속 동결했다.

게다가 금융 당국은 현재 가계부채 관리 강화를 위해 변동금리 스트레스 DSR 도입, DSR 예외 항목 축소 검토 등 DSR 규제 강화를 예고한 상태다. 금융위는 8일 유관 기관과 함께 가계부채 현황 점검회의를 개최하고 “취약 부문의 어려움이 가중되지 않는 범위에서 점차적으로 DSR 적용 범위를 확대해 나가는 방안을 검토하겠다”며 “스트레스 DSR도 12월 중 세부 방안을 발표할 수 있도록 하겠다”고 밝힌 바 있다.

다만 정부가 내년 4월 총선을 앞두고 있다는 점은 변수로 작용할 것으로 전망된다. 과거 2~3%대의 낮은 금리로 주담대를 받았던 차주들을 중심으로 불만이 나올 수 있어서다. 예를 들어 연소득이 6500만 원(2023년 기준 4인 가구 중위소득)인 차주 A 씨가 2019년에 5억 4000만 원의 주담대를 연 2% 금리(만기 30년, 5년 고정, 원리금 균등 상환)에 받았다고 가정하면 A 씨는 내년부터 변동금리를 적용받게 된다. 이때 변동금리가 연 4.5%이고 다른 상품으로 대환 시 금리가 연 4%라면 A 씨는 대환을 해야 상환 부담을 낮출 수 있다.

하지만 5년 동안 대출을 갚고 남은 잔액 약 4억 7000만 원에 연 4% 금리(30년 만기, 원리금 균등 상환)를 적용하면 A 씨의 DSR은 41.4%로 DSR 40% 규제를 초과하게 된다. DSR 한시 완화 조치를 적용받으면 2019년 당시 대출 한도로 대환을 할 수 있지만 조치가 종료되면 대환 시점의 금리 및 조건으로 DSR이 다시 계산되기 때문이다. 이에 A 씨는 대환을 할 때보다 높은 금리로 기존 대출을 유지하거나 약 2000만 원의 돈을 일시에 갚아 DSR을 40% 이하로 낮춘 후 대환해야 한다.

한편 금융위는 이르면 연말 또는 내년 1월부터 온라인 대환대출 인프라 이용 대상에 아파트 주담대를 포함하고 대환을 활성화할 방침이다. 이와 관련해 금융위 관계자는 “은행권 40%, 2금융권 50% 등 차주 단위 DSR 규제 비율을 초과하는 차주는 대환대출 인프라 이용이 불가능하다”며 “기존 부채 일부를 먼저 상환하고 규제 비율을 준수할 수 있게 된 후에 대환대출 인프라를 이용할 수 있을 것”이라고 말했다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com