“내년 집값…전문가 전망서 투자의 답 찾으셨나요” [필동정담]

서울 시내 아파트 전경. [매경DB]

바야흐로 집값 전망의 계절이 돌아왔다.

해마다 이맘때가 되면 내년 집값이 떨어질 지 오를 지, 오르면 어디가 더 오를 지 통계 예측과 분석이 쏟아진다. 전망을 믿고 집을 사거나 팔았다가 잘못된 선택을 두고두고 후회하는 경우를 흔히 본다.

내년 전망을 하기 전 변동폭이 컸던 최근 2년을 되돌아보자.

2021년 4분기 집값이 정점을 찍은 후 올 1월까지 20% 가량 떨어졌다. 연초 특례대출과 초장기 주택담보대출 상품이 나오더니 서울-수도권-지방 순으로 상승 전환됐다. 단지별 차이는 있지만 서울은 하락폭의 90% 수준, 수도권도 85% 안팎 회복했다. 서울 한강변 등 일부 단지는 신고가를 경신한 곳도 있다.

이제 내년 집값 전망을 양측에서 살펴보자.

‘오른다’는 측도 고금리와 주담대 부담에도 불구하고 소폭 상승을 예상한다.

공사비 상승 영향으로 분양가가 계속 올라 ‘집값 바닥’ 인식이 강하다. 2~3년후 아파트 공급 부족에 대비해 미리 집을 사려는 수요도 있을 것이다. 빌라·오피스텔을 대신해 소형 아파트는 수요가 더 커질 것이다.

총선을 앞두고 집값을 자극하는 공약도 예상된다. 이미 수도권 메가시티 논란이 불거진 것처럼, 1기 신도시 재건축이나 GTX 사업 속도 등 총선 공약은 늘 부동산이 핵심이다.

‘떨어진다’는 측도 하락폭은 올해보다 줄어들 것으로 보고 있다.

고금리 장기화로 가계 부채가 위험 수준이어서 주택시장으로 추가 자금유입이 어렵다. 정부도 올초와 같은 정책금융을 내놓기 힘들 전망이다.

프로젝트금융(PF) 사업장의 부실이 본격화되면 건설·금융·건자재업종을 시작으로 경기 둔화 우려가 확산될 것이다. 대외적으로 전쟁과 미중 갈등도 국내 경기에 악영향이 커질 수 있다.

집값 전망이 엇갈리는 이유는 요인별 영향을 과학적으로 계량화하기 어렵기 때문이다. 가령 ‘고금리’는 -4%, ‘공급 부족’은 +2% 등 단순화가 힘들다. 그래서 전문가도 집값을 전망하기보다 점치는 경우도 있다. 곧이곧대로 믿을 게 못되는 게 집값 전망이다.