[박순원의 헌집새집] 1기 신도시 리모델링 대신 재건축?...분담금은

서울 노원 상계주공 5단지 분담금 5억원 추정
"1기 신도시 재건축 전망도 긍정적이지 못해"

1기 일산 신도시 일대 전경. 최근 1기 신도시 곳곳에선 리모델링을 철회하고 재건축을 추진하는 사례가 늘고 있다. <고양시 제공>

일산과 분당 등 1기 신도시에서 리모델링을 포기하고 재건축을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 이들 지역에선 2021년 말까지만 해도 리모델링을 해야 한다는 인식이 지배적이었지만, 최근에는 재건축을 선호하는 단지가 늘어나는 추세다.

다만 1기 신도시보다 사업성이 높을 것으로 평가받는 서울 노원구에서도 '재건축 회의론'이 나오는 상황이라 1기 신도시 재건축 시 분담금 증가분을 반드시 확인해야 한다는 지적이 나온다.

14일 주택산업연구원이 지난달 1기 신도시 주민 1350세대를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 신도시 대부분 지역에서 재건축을 선호하는 주민이 리모델링을 선호하는 주민보다 많은 것으로 나타났다. 평촌의 경우 리모델링 선호 주민이 32.4%(재건축 선호 31.8%)로 조사됐지만, 일산(재건축 90.6%, 리모델링 6.5%)과 분당(재건축 65.9%, 리모델링 24.7%), 산본(재건축 75.3%, 리모델링 19.4%) 등에선 재건축 선호 비율이 훨씬 높았다.

현재 일산 일부 리모델링 추진 단지 내에선 철회하고 재건축을 추진하자는 움직임이 일고 있는 것으로 파악됐다. 지난해 5월 리모델링 사업 계획 승인을 받은 경기도 '분당 매화마을 1단지'에서도 리모델링을 반대하는 조합원이 늘고 리모델링을 추진하던 조합장마저 사퇴해 추진 동력이 줄었다.

평촌 리모델링연합회도 지난 2021년 27개 단지로 출범했지만 '은하수마을 청구 아파트'와 '샘마을 대우·한양 아파트'가 올해 탈퇴해 25개 단지로 축소됐다.

정비업계 관계자는 "정부가 연초 1기 신도시 특별법을 통해 1기 신도시 재건축 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 방향을 밝혔지만, 리모델링 단지에 약속한 혜택은 크지 않았다"며 "정부의 메시지가 1기 신도시 리모델링 사업을 주저하게 만들고 있다"고 설명했다.

다만 건설업계에선 리모델링 추진 단지가 리모델링을 철회·재건축을 추진한다 하더라도 사업성은 크게 늘지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 정부가 1기 신도시 재건축 용적률을 최대 500%로 상향하겠다고 했지만, 혜택을 받는 단지는 극히 일부에 국한될 것으로 보이기 때문이다.

또 1기 신도시에 비해 사업성이 높을 것으로 평가받는 서울 노원구 재건축 단지도 최근 실거래 가격이 줄줄이 떨어지고 있다. 노원구에서 재건축 사업성이 가장 좋다고 알려진 '상계주공5단지'의 분담금이 기존 아파트값(5억원 수준)과 맞먹을 것이란 내용이 알려지면서 인근 재건축 단지 실거래 가격은 한 달 새 6000만원 이상 하락했다.

그간 상계주공5단지는 서울 강북권 주요 재건축을 통틀어 사업성이 가장 높을 것으로 알려졌던 곳이다. 서울 타 재건축 추진 단지 평균 용적률은 150~160%를 상회하는 반면 상계주공5단지 용적률은 93% 뿐이라 사업성이 우수하다는 평가를 받았다. 반면 1기 신도시 일산과 분당의 평균 용적률은 이미 180% 수준이다. 재건축을 해도 추가 확보할 수 있는 세대수는 제한될 것이란 의미다.

건설업계 관계자는 "서울 외곽 용적률 낮은 단지에서도 재건축 사업성이 낮은 것으로 조사돼 재건축 추진이 가능한 것 맞냐는 회의감이 나오는 상황"이라며 "이보다 사업성이 낮을 것으로 예측되는 1기 신도시 역시 재건축 전망이 긍정적이지 못하다"고 전했다. 그러면서 "재건축 추진 위원회 입장에선 재건축이 될 것이라 주장할 수 있지만, 재건축 분담금이 막대할 수 있다는 설명도 함께 해줘야 한다"고 강조했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr