[르포] 서울 연내 분양 마지막 대단지 ‘청계리버뷰자이’ | ‘귀한 몸’ 서울 청약 대어…입지·더블역세권 장점

청계리버뷰자이 조감도. 사진 서울 정비사업 정보몽땅

“오늘만 벌써 몇 명째 물어보는지 모르겠네. 11월에 아마 (분양) 일정 나올 거예요. 분양가는 평당 4000만원 가까이 될 것 같긴 한데 인근에 ‘청계SK뷰’가 완판된 걸 보면 무리 없을 걸로 보입니다.” (성동구 용답동 A공인중개소 대표)

최근 찾은 서울 성동구 지하철 5호선 답십리역 앞. 7번 출구로 나오자마자 보이는 ‘청계리버뷰자이’ 부지는 공사가 한창이었다. 바로 뒤쪽에 재개발 사업이 추진 중인 빌라촌과 식당, 시장 등이 있는 로데오거리가 있지만 비교적 조용한 모습이었다.

청계리버뷰자이는 연내 남은 서울 공급 물량 중 ‘귀한 몸’ 대단지에 속한다. 서울에서 11월에만 3567가구가 분양을 준비 중인데, 이 단지는 1670가구로 그중에서 가장 큰 단지에 해당한다. 분양에 나서는 서울 청약 단지는 송파구 문정동 ‘힐스테이트 e편한세상 문정(1265가구)’, 마포구 아현동 ‘마포 푸르지오 어반피스(239가구)’, 도봉구 도봉동 ‘도봉 금호어울림 리버파크(299가구)’ 등이다.

청계리버뷰자이는 지하 2층~지상 35층, 14개 동, 전용면적 39~111㎡로 조성된다. 이 중 일반 분양 대상은 전용면적 59~84㎡ 797가구다. 전용면적별로는 △59㎡A 257가구 △59㎡B 66가구 △59㎡C 36가구 △73㎡ 292가구 △78㎡ 142가구 △84㎡ 4가구다. 올해 남은 공급 물량 중 가장 큰 규모다. 최근 서울 대단지 청약 중에서는 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이’가 4321가구(일반 분양 1467가구)로 가장 많은 가구를 공급했다.

답십리역, 신답역 도보권에 있는 ‘더블역세권’

청계리버뷰자이 단지는 입지 측면에서 특히 장점을 갖췄다. 5호선 답십리역뿐 아니라 2호선 신답역도 도보로 10분밖에 걸리지 않았다. ‘더블역세권’인 셈이다. 또 내부순환도로 사근IC와 동부간선도로를 통해 시청 등 도심은 물론 강남권까지 20분 남짓, ‘직주근접’도 가능하다.

교통이 좋은 만큼 도로의 소음 등이 우려되기도 했지만 대부분 지하화를 앞두고 있어 무리 없다는 것이 인근 공인중개소 관계자들의 설명이다. 지상철인 신답역의 경우 10월 16일 서울 광진구와 성동구, 송파구가 한양대역~잠실역(9.02㎞) 순환선과 성수역~신답역(3.57㎞) 등 지하철 2호선 지상 구간을 지하화하기로 업무협약을 체결했다. 동부간선도로 역시 서울시가 지하화를 추진 중이다.

성동구 용답동의 B공인중개소 관계자는 “기간은 좀 걸리겠지만 전부 지하화되고 나면 소음도 없을 것이고, 4층 이상 전용면적 84㎡ 이상이면 청계천 뷰도 거의 다 나오기 때문에 입지는 매우 좋다”며 “바로 옆 빌라촌도 아직 확정된 건 없지만 1구역, 2구역으로 나뉘어 재개발을 추진 중이라 일대가 다 변할 것으로 보인다”고 했다.

생활 편의 시설도 이미 잘 갖춰져 있다. 현대시장, 동부시장 등 재래시장이 있고 청량리역에 있는 롯데백화점·롯데마트와 왕십리역에 위치한 이마트 등이 차로 10분 거리에 있다. 성동구립용답도서관 이용도 편리하고 서울교육문화센터, 용답체육센터, 용답동주민센터 등도 가깝다. 단지 바로 앞에 청계천 수변공원이 있고 용답휴식공원, 용두공원 등 공원도 가깝다.

서울 성동구 용답동 청계리버뷰자이 공사 현장과 인근 빌라 골목. 사진 오은선 기자

분양가 3.3㎡당 3980만원 추정

공인중개소 관계자들은 분양가를 3.3㎡당 3980만원으로 추정했다. 바로 인근에서 지난 8월에 분양한 ‘청계SK뷰’보다 입지가 좋고 대단지라 높게 책정될 것으로 보인다는 이유에서다. 청계SK뷰 분양가는 3.3㎡당 3764만원이었다. 청계SK뷰 일반 공급 57가구에는 1만455명의 수요자가 몰렸다.

주변 시세와 비교하면 적정가격처럼 보일 수 있다. 인근 신축인 힐스테이트 청계 전용면적 84㎡의 실거래가는 지난 9월 12억8000만원에 거래됐다. 10월 현재 호가는 15억원까지 올라와 있는 상황이다. 그러나 앞서 10월 초 인근에서 국민주택으로 분양한 e편한세상 답십리 아르테포레의 전용 59㎡ 최고 분양가는 9억2200만원이었던 점을 고려하면 다소 비싸 보일 수 있다.

용답동의 C공인중개소 관계자는 “전용면적 59㎡ 분양가는 약 10억원대, 84㎡는 약 12억원 후반대로 책정될 것으로 보인다”며 “지금 조합원 물량은 프리미엄(p)만 9억원 가까이 붙어있고 물량도 거의 없어 일반 분양에 당첨되더라도 파는 사람이 우위인 시장”이라고 했다.

다만 최근 수도권을 중심으로 가파르게 오르는 분양가 상승세에 청약 시장 ‘옥석 가리기’가 심화되고 있어 서울이라도 청약 성패를 가늠하기는 힘들다는 의견도 나온다. 실제 경기도 화성시 ‘동탄레이크파크 자연앤 e편한세상’ 1순위 평균 청약 경쟁률은 240.2 대 1을 기록했다. 분양가 상한제가 적용돼 인근 단지보다 3억원 이상 저렴한 것이 청약 흥행의 요인이었다.

반면 경기도 광명시 ‘트리우스 광명’은 4.3 대 1의 저조한 경쟁률을 보였다. 트리우스 광명의 경우, 분양가가 최고 12억원에 육박해 고분양가 논란이 일었다.

서울에서 손꼽히는 대단지 청약 단지인 ‘이문 아이파크 자이’의 10월 특별 공급에도 4100건이 접수돼 경쟁률 6 대 1을 기록했는데, 예상보다 저조한 성적표라는 평가를 받았다. 지난 8월 이문1구역 재개발로 지어지는 래미안 라그란데 특별 공급에는 452가구 모집에 1만650명이 몰려 평균 경쟁률이 23.5 대 1에 달했다. 지난 4월 분양을 진행한 휘경자이 디센시아도 371가구 특별 공급에 5577명이 몰려 15 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이문 아이파크 자이의 분양가는 3550만원으로, 휘경 디센시아(2930만원)와 래미안 라그란데(3285만원)보다 다소 높은 편이었다.

한 분양 업계 관계자는 “청계리버뷰자이의 경우 입지가 좋기는 하지만 지금 청약 시장 분위기상 평당 4000만원이 넘어가면 수요자들은 마포구 등 다른 입지의 아파트를 고려할 가능성이 커 보인다”고 말했다.

교육 환경은 부족

인근에 초등학교가 마땅치 않고 교육 환경이 부족한 점은 수요자들이 고려해야 할 대상이다. 가장 가까운 초등학교는 2호선 용답역 인근의 용답초등학교인데, 단지에서 도보로 15분 이상 걸렸다. 단지에서 답십리역을 끼고 건너편의 답십리초등학교는 도보로 10분이면 도착하지만 동대문구에 해당하기 때문에 배정을 받을 수 없다. 용답초가 아니면 청계천을 건너 사근초등학교에 배정받게 되는데, 사근초는 단지에서 20분이 걸린다. 가장 가까운 중학교인 마장중학교도 걸어서 20분 이상 걸렸다.

C공인중개소 관계자는 “초등학교가 취약한 것은 사실이지만 인근에 한양초등학교와 은석초등학교 등 사립초도 많이 가는 것으로 안다”며 “청계리버뷰자이는 조합 비대위원회도 없고 인근에 혐오 시설도 없어 서울에 이만한 단지를 찾기 힘들다”라고 말했다.