美 메자닌 대출 압류 급증... 상업용 부동산 시장 ‘경고음’

미국 상업용 부동산 시장의 ‘메자닌 대출(Mezzanine lending)’ 관련 압류가 급증한 것으로 나타났다고 월스트리트저널(WSJ)이 13일(현지 시각) 보도했다. WSJ는 이에 대해 “상업용 부동산 시장이 어려움에 빠졌다는 가장 분명한 신호”라고했다.

미국 뉴욕 맨해튼의 빌딩숲. /이용성 기자

1층과 2층 사이의 공간을 의미하는 메자닌에서 따온 메자닌 대출은 상업용 오피스 빌딩 등을 담보로 발행한 대출채권으로 중후순위에 해당한다. 채무불이행(디폴트) 시 담보권 처분을 결정해 투자금 회수가 가능한 선순위 채권자와 달리, 회수 우선순위에서 밀리면서 사실상 구제책이 없다는 평가를 받는다.

WSJ는 올해 10월까지 상업용 부동산을 담보로 한 압류 통지문 등을 조사 분석한 결과, 62건의 메자닌 대출 및 기타 고위험 대출이 확인됐다고 전했다. 지난해(30건)의 두배를 웃도는 수준이며, 팬데믹(세계적 대유행) 직전인 2019년(13건)과 비교하면 5배에 육박한다.

메자닌 대출은 2008년 글로벌 금융위기 이후 미국 당국이 규제를 강화하면서 확대됐다. 저금리를 기반으로 메자닌 대출이 블랙스톤, KKR, 스타우드 캐피탈 등의 주요 사업이 되기도 했다.

대다수 부동산 소유자들이 은행 대출과 함께 기타 비은행에서 2차 대출을 받아 자금 부족분을 메웠고, 저금리를 기반으로 한국 등의 운용사들도 메자닌 투자에 열을 올렸다. 하지만 상업용 부동산 위기가 가시화하면서 직격탄을 맞았다.

이와 관련해 미션 캐피탈에서 상업용 대출 영업을 담당하는 알렉스 드라가니욱은 WSJ에 지난해 금리 인상 사이클이 본격화하기 전만 해도 메자닌 대출의 금리가 약 10~12%였으나, 이제는 동일 금액 기준으로 15%인 경우가 많다고 전했다. 이로 인해 재융자를 받기도 어려워졌고 채무불이행, 압류 가능성도 더 커졌다는 설명이다.

대출금액이 전체 건물 가치보다 더 커지는 경우도 많았다. WSJ는 “높은 금리와 사무실 공실률로 부동산 부문에 타격이 가해짐에 따라 관련 압류 금액이 단일 연도 역대 최고액이 될 가능성이 높다”고 우려했다.

메자닌 대출은 부동산 기록상규모가 확인되지 않아 압류 규모를 파악하기도 쉽지 않다. WSJ도 “메자닌 대출은 매우 불투명하다. 이 빚이 얼마나 되는지 모른다”고 지적했다.

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