[필동정담] "내년 집값 떨어질까요"

바야흐로 집값 전망의 계절이 돌아왔다. 해마다 이맘때가 되면 내년 집값이 떨어질지 오를지, 오르면 어디가 더 오를지 통계 예측과 분석이 쏟아진다. 전망을 믿고 집을 사거나 팔았다가 잘못된 선택을 두고두고 후회하는 경우를 흔히 본다.

내년 전망을 하기 전 변동폭이 컸던 최근 2년을 되돌아보자.

2021년 4분기 집값이 정점을 찍은 후 올 1월까지 20%가량 떨어졌다. 연초 특례대출과 초장기 주택담보대출 상품이 나오더니 서울, 수도권, 지방 순으로 상승 전환됐다. 단지별 차이는 있지만 서울은 하락폭의 90% 수준, 수도권도 85% 안팎을 회복했다. 서울 한강변 등 일부 단지는 신고가를 경신한 곳도 있다.

이제 내년 집값 전망을 양측에서 살펴보자. '오른다'는 측도 고금리와 주담대 부담에도 불구하고 소폭 상승을 예상한다.

공사비 상승 영향으로 분양가가 계속 올라 '집값 바닥' 인식이 강하다. 2~3년 후 아파트 공급 부족에 대비해 미리 집을 사려는 수요도 있을 것이다. 빌라·오피스텔을 대신해 소형 아파트는 수요가 더 커질 것이다. 총선을 앞두고 집값을 자극하는 공약도 예상된다. 이미 수도권 메가시티 논란이 불거진 것처럼, 1기 신도시 재건축이나 GTX 사업 속도 등 총선 공약은 늘 부동산이 핵심이다. '떨어진다'는 측도 하락폭은 올해보다 줄어들 것으로 보고 있다.

고금리 장기화로 가계 부채가 위험 수준이어서 주택시장으로 추가 자금 유입이 어렵다. 정부도 올 초와 같은 정책금융을 내놓기 힘들 전망이다. 프로젝트금융(PF) 사업장의 부실이 본격화되면 건설·금융·건자재 업종을 시작으로 경기 둔화 우려가 확산될 것이다. 대외적으로 전쟁과 미·중 갈등도 국내 경기에 악영향이 커질 수 있다.

집값 전망이 엇갈리는 이유는 요인별 영향을 과학적으로 계량화하기 어렵기 때문이다. 가령 '고금리'는 -4%, '공급 부족'은 2% 등 단순화가 힘들다. 그래서 전문가도 집값을 전망하기보다 점치는 경우도 있다. 곧이곧대로 믿을 게 못 되는 게 집값 전망이다.

[서찬동 선임기자]