[법] 아파트 관리에 관한 소유자와 세입자의 의결권

과거에는 특별히 다툴 것이 없는 문제였다. 아파트와 같은 집합건물에 대해 규율하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(간단히 '집합건물법'이라 하겠다)에서 아파트 세입자에게는 의결권을 인정하지 않았기 때문이다. 그러나 아파트에 거주하지 않는 소유자는 아파트 관리에 소홀한 경우가 많았고, 실질적으로 관리비를 부담하는 세입자에게도 어느 정도 권리를 인정해줄 필요성이 있었다.

김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로

이에 따라, 2012. 12. 18. 집합건물법을 일부 개정하여 일정한 범위에서 세입자의 의결권 행사를 인정해주었다. 구체적인 내용은, 세입자가 소유자의 승낙이나 동의를 얻어 그의 의결권을 행사할 수 있도록 한 것이다. 즉, 일정한 경우 세입자가 의결권을 대신 행사할 수 있으나, 어디까지나 의결권을 갖는 것은 소유자임을 분명히 하고 있다. 그 내용은 지금까지도 유지되고 있다.

한편, 공동주택관리법에서는 소유자를 입주자, 세입자를 사용자로 각 정의하고, 둘을 합쳐 '입주자등'이라고 정의하면서 공동주택의 관리부터 입주자대표회의의 구성 등 대부분을 '입주자등'이 결정하도록 규정하였다.

공동주택관리법만 놓고 본다면, 소유자와 세입자를 동등하게 취급하는 것이 아닌가 하는 생각이 들 수도 있겠지만, 주택법에서 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하여 공동주택관리법을 제정한 것이 2015. 8. 11.이다. 즉, 집합건물법이 세입자의 의결권 행사를 인정한 뒤 공동주택관리법이 제정된 것이다. 따라서 공동주택의 관리 등 대부분의 경우 입주자뿐만 아니라 사용자도 의결권을 행사할 수 있다고 규정하는 것이 통일적인 법체계상 당연한 결과이다.

최근 공동주택의 소유권에 관한 사항은 입주자에게 의결권이 있으나, 그 밖에 소유권에 관계되지 아니한 공동주택의 관리와 사용에 관하여서는 사용자에게 의결권이 있다는 의견이 있다. 공동주택 비거주 입주자에 관한 서울특별시의 민원회신 내용이기도 하다. 그리고 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 제22조 제3항에는 '소유자 또는 세대주(임차 등을 한 경우)가 아닌 입주자등은 입주자명부에 등재된 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수 있다'고 규정하고 있다. 이것은 흡사, 입주자라고 하더라도 세대주가 아닌 자는 의결권이 없고, 입주자명부에 등재된 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수 있을 뿐이라는 취지로 해석이 된다.

집합건물법에서는 소유자만 의결권이 있음을 분명히 하고, 세입자는 소유자의 의결권을 대신 행사할 수 있다고 규정하고 있음은 앞서 살핀 바와 같다. 서울특별시 공동주택관리규약 준칙은 공동주택관리규약을 제정할 때 참고하라고 만들어둔 표준규약으로서 그 자체로 구속력이 있는 규범이라고 할 수 없다. 그러나 대부분 서울의 아파트가 위 준칙과 동일한 내용으로 아파트관리규약을 제정히기 때문에 문제가 생길 수 있다. 집합건물법은 아파트 단지 구성원들만을 구속하는 공동주택관리규약보다 상위 규범이므로, 이에 어긋나는 관리규약은 효력이 없다.

서울특별시 공동주택관리규약 준칙 제22조 제3항 내용에 관해 공동주택관리법령상에도 마땅한 근거를 찾기 어렵다. 설령 공동주택관리법령에 근거가 있다고 하더라도, 소유자의 의결권에 관한 한 공동주택관리법으로 집합건물법의 내용을 위반할 수 없다. 집합건물법에서 공동주택관리법의 특별한 규정이라고 하더라도 집합건물법이 정한 구분소유자의 기본적인 권리를 침해해서는 안된다는 취지로 규정하고 있기 때문이다.

최근 공동주택관리법은 사용자에게 동대표와 입주자대표회의 회장에 선출될 피선거권까지 인정하여 세입자의 권리를 강화하였다. 하지만 그것 역시, 소유자가 후보자로 나오지 않은 예외적인 경우에 한한다. 공동주택관리법 역시 기본적으로 세입자의 권리는 소유자의 권리에 기초하거나 보충적이라는 취지로 규율하고 있는 것이다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr