르피에드 청담發 새마을금고 부동산PF '도미노 공매' 초읽기

새마을금고, 르피에드 만기 연장 거부…4600억 EOD 위기
공동대출 증권사 PF 2.7조…중·후순위 파트너 엠캐피탈 독박 손실 우려

이 기사는 11월 10일 15:28 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

서울 시내의 한 새마을금고 모습. 새마을금고는 각 지역 금고가 개별법인으로 존재하는 '독립채산제' 형식으로 운영된다. 행정안전부와 새마을금고 중앙회의 통제에 한계가 있어 관리감독이 허술하다는 지적이 나온다. /사진=연합뉴스

서울 강남구 청담동 프리마호텔 부지에 고급아파트를 개발하려던 '르피에드 청담'을 시작으로 새마을금고중앙회발(發) 부동산금융 만기 연장 거부 사태가 벌어질 조짐이다. 새마을금고가 류혁 신용공제 대표가 재임 시절 벌였던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 중점적으로 지워나가려는 분위기가 감지되고 있다. 공개매각으로 회수가 가능한 선순위 대출을 대거 회수에 나설 것이란 분석이다. 새마을금고와 엮인 2조7000억원 규모의 증권사, 캐피탈 PF까지 연쇄 부실화할 수 있다는 전망이 나온다.

 연장 추진하지만…새마을 반대에 4600억 EOD 위기

10일 투자은행(IB) 업계에 따르면 차주인 미래인은 르피에드 청담 브릿지론의 기한이익상실(EOD)을 막기 위해 지난달 17일 PF 대주단협의회에 조정 신청을 했다. 조정 신청 기한 동안 EOD 효력은 정지된다. 조정 신청 기한은 20영업일로, 오는 14일까지다. 이때까지 새마을금고중앙회를 설득하지 못하면 자율협의회를 열고 EOD로 이어진다.

미래인과 만기 연장을 원하는 일부 대주들은 새마을금고중앙회 비중을 줄여주는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 르피에드 청담 브릿지론 규모는 총 4640억원에 달한다. 이중 새마을금고중앙회는 1800억원(비중 38.8%)을 선순위(1순위)로 들어갔다. 새마을금고중앙회가 단독으로 만기 연장 요건인 3분의 2를 부결시킬 수 있다.

새마을금고중앙회가 만기 연장에 반대 의사를 표명하면서 공매 가능성이 높아지고 있다. 조정 신청 기간이 끝나면 이달 말 자율협의회를 개최해야 할 것으로 예상된다. 이때 만기 연장 안건을 올려 부결되면 EOD가 발생한다.

 중앙회 주도 부동산PF 줄줄이 회수 나설듯

금융당국이 PF 대주단 협약을 통해 공매로 넘어가는 것을 틀어막고 있지만 새마을금고가 선순위로 들어간 사업장이 연달아 공매로 나갈 수 있다는 전망이 제기된다. 류혁 새마을금고중앙회 신용공제 대표가 벌였던 PF 사업을 지워나갈 수 있단 분석이다.

류혁 신용공제 대표는 중앙회의 PF 등 투자를 총괄했던 인물이다. 특정경제범죄가중처벌법상 증재 등 혐의로 검찰로부터 기소됐다. 새마을금고중앙회는 류 대표 재임 기간 있었던 우량 PF 대출 사업장에 대해선 적극적인 회수 움직임이 감지되고 있다. 그의 재임 기간인 2020년 5월 이후 사업장에 대해선 만기 연장보다 공매에 무게가 실리고 있다는 얘기다. 

새마을금고는 중앙회에서 부동산PF를 주선할 때 지역금고가 함께 자금을 집행하는 경우가 많다. 지역금고 입장에선 류 대표가 주도했던 부동산 PF 가운데 우량 사업장 중심으로 우선적으로 회수하는 것을 우선순위로 삼고 있다. 한 IB 업계 관계자는 "지역금고가 자체적으로 주도한 부동산 PF는 자칫 책임을 물어야 할 문제 사업장이 많아 대출 연장 분위기인 반면 중앙회 주도 PF는 책임에서 자유롭고 사업장도 상대적으로 우량한 곳이 많아 공매로 가려는 분위기가 짙다"고 귀띔했다. 

 공동 대출 나선 엠캐피탈 ‘독박 손실’

부동산금융 '큰손' 새마을금고가 움직이면서 다른 금융권은 비상이다. 한국신용평가에 따르면 증권사 26곳의 부동산 PF 익스포저(28조4000억원) 중 새마을금고와 공동으로 참여한 익스포저는 지난 3월 말 기준 2조7000억원(비중 9.5%)으로 집계됐다. 특히 새마을금고는 대형 증권사보다 중소형 증권사와 공동 대주단으로 참여해 중소형 증권사에 대한 우려가 큰 상황이다. 중소형 증권사의 새마을금고 공동 대주단 비중은 20.1%에 달한다. 중소형 증권사가 PF로 참여한 사업장 5곳 중 1곳은 새마을금고와 함께 들어갔단 의미다.

새마을금고중앙회가 에스티리더스PE를 통해 60% 앵커 출자를 한 엠캐피탈(옛 효성캐피탈)도 PF 대출 부실화가 우려되고 있다. 설비금융과 리테일금융, 기업대출 등을 주로 하던 엠캐피탈은 새마을금고 측으로 대주주가 변경된 뒤 공동 PF 대출을 늘린 것으로 전해진다. 이번 르피에드 청담에도 410억원을 중순위(3순위)로 대출했다. 

캐피탈 특성상 PF 부실화 우려도 큰 상황이다. 르피에드 청담 사례처럼 엠캐피탈은 새마을금고보다 뒷단을 받쳐주는 역할을 맡았다. 선순위로 들어간 새마을금고가 만기 연장을 거절하면 새마을금고는 원금을 회수하더라도 엠캐피탈은 손실을 볼 수 있는 구조다. 

엠캐피탈은 이외에 PF 사업에서도 부실이 현실화하고 있다. 최근 경기 이천 생활형 숙박시설, 대구 오피스텔 등의 PF 대출이 부실화됐다. 최근 파주 운정지구 오피스텔 PF 100억원 대출로 EOD 위기를 맞았다 극적으로 회생하기도 했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com 

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