[하우머니] 막 오른 '서울시 김포구'…경매 전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 이영욱 멘토 이영욱의 생생경매 대표

Q. 부동산 시장 분위기부터 짚어보죠. 서울 아파트 경매 낙찰률이 곤두박질쳤습니다. 업계에서 경매 낙찰률은 부동산 경기 선행 지표로 인식되는데요. 이 때문에 서울·경기 아파트 시장이 다시 얼어붙는 것 아니냐는 우려가 나오고 있어요?

- 서울 아파트 경매 7년래 최다…시장 판단은?
- 2023년 10월, 서울 아파트 경매 낙찰건수 238건
- 여의도·압구정 토지거래허가구역내 재건축 단지, 낙찰률 견인
- 2023년 11월 13일, 서울 아파트 경매 진행건수 약 300건
- “부동산 선행지표 경매에서 '경고음' 나와”
- 경매 낙찰률과 낙찰가율, 부동산 경기 선행 지표
- '아파트 경매' 쌓이는데 유찰·유찰·유찰
- 서울 아파트 경매 낙찰률 30%선 무너져
- 경매 물량 늘었는데 유찰로 진행 건수 증가
- 서울 아파트 '10채 중 8채' 유찰… 
- 영끌족 많았던 강북권 대출에 취약
- 매물 30%는 노도강 등 6곳서 나와
- 전국 경매도 2년 11개월 만에 최다
- 고금리 지속에 경매 매물 더 늘듯

Q. 서울과 경기도를 둘러싸고 화제가 되는 것이 김포의 서울 편입 이슈죠. 우선 가장 관심 가는 게 부동산 가격 아니겠습니까? 김포든 광명이든 서울이 되면 지금보다 오르긴 하겠죠?

- "서울 편입되면 김포 집값은"…부동산 시장 들썩
- 서울 편입 이슈에도 '김포 분양' 성적 저조
- 서울 편입에 김포 집값 '들썩'…구리·광명·하남도 영향권
- 서울시, '김포시 서울편입 공동연구반' 구성 합의
- 구리, 하남, 고양시 등 서울시 편입 이슈 제기
- 경기도지사, 인천시장 '실현 가능성 없는 정치쇼' 
- '尹 정부 첫 4기 신도시' 김포콤팩트시티...김포의 미래는?
- 서울 5호선 연장·GTX 연계 등 광역교통 확충 
- 고밀·복합·스마트 도시...역세권 집중 고밀·복합개발
- 4만 6,000가구 ‘김포한강2 콤팩트시티’ 조성…5호선 연장

Q. 경기도 이야기도 해보죠. 최근에 경기남도 경기북도 이렇게 분도를 추진하고 있거든요. 예전부터 집값 격차를 두고 이야기가 많았는데, 경매 시장에서도 차이가 있습니까? 

- '남고북저' 경기 북부보다 남부 집값이 더 비싼 이유?
- 경기북부특별자치도 신설 추진 배경?
- 경기북부, 한강과 북한강을 기준으로 북쪽에 위치
- 경기북부특별자치도, 분도하는 경우 신설되는 행정구역
- 김동연 “경기북부특별자치도 설치, 흔들림 없이 추진”
- "경기북부는 대한민국 새 성장동력 될 것"
- 경기 남부와 북부, 경매 시장에서도 차이 있나?
- 재부상한 '수도권 통합론'에 시험대 오른 '경기도 분도론' 
- 용인, 수원, 화성 등 경기 남부권 아파트 높은 입찰 경쟁률
- 파주 아파트 경매에 58명 몰려…수도권 중저가 인기

Q. 교통도 중요한 관심인데요. 정부가 당초 내년 4월 개통 예정이었던 GTX- A 사업 일정을 앞당겨 추진하기로 하면서, 주변 일대가 들썩이고 있다고요. 수혜가 예상되는 지역들에는 어떤 곳들이 있습니까?

- GTX 조기 개통에 “집값 오른다”…부동산 들썩이는 동네는?
- "A·B·C 연장, D·E·F 추진"···'GTX 종합선물세트'에 들썩
- 대통령 “A·B·C 노선 빠르게 완공”
- 화성·동탄 신축 아파트 연일 신고가
- 수원·남양주·의정부 주민 기대 커져
- GTX 조기개통 동탄 신고가…수원·남양주 들썩

Q. 일반적으로 대도시로의 격상이나 편입과 같은 행정적 요인은 부동산에서 대형 호재로 꼽히는데요. 1~2년 걸리는 일이 아니다 보니 투자에도 중장기적인 플랜이 필요할 것 같거든요. 경매 노리고 계신 분들을 위한 전략도 세워주시죠. 

- 부동산 시장 ‘지각변동’…경매 투자 전략은?
- 부동산 시장의 메기 ‘메가서울’, 섣부른 판단 주의해야
- 행정구역 개편·개발호재·교통호재 실현 가능성과 리스크 고려
- 3기 신도시·구로차량기지 이전·6호선 연장 등 변수 존재
- 교통·인프라 등 실거주 가치 염두...가시화되는 미래가치 주목
- 중기 전략, 3~5년 정도 기간을 설정 후 이슈 지역에 투자 
- 재개발ㆍ재건축 지역, 개발 계획이 발표되는 지역의 토지
- 도로ㆍ전철ㆍGTXㆍ공항ㆍ항만 등 교통 개선 지역의 토지
- 개발, 혹은 도시화 가능성이 있는 지역에 투자

Q. 매물이 쌓여있고, 부동산 이슈도 고려해야 할 점이 많습니다. 마지막으로 눈여겨볼 매물도 소개해 주시죠. 

- 부동산 이슈 속 경매, 눈여겨볼 매물은?
- 1회 유찰, 김포시 장기동 수정마을쌍용예가아파트
- 김포시 아파트 경매, 수정마을쌍용예가 33평 3억대
- 메가시티 이슈로 주목, 향후 발전 가능성 체크 필요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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