[지평선] 주택공시가 현실화정책 수정

편집자주
<한국일보> 논설위원들이 쓰는 칼럼 '지평선'은 미처 생각지 못했던 문제의식을 던지며 뉴스의 의미를 새롭게 해석하는 코너입니다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난해 11월 23일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 부동산 공시가격 현실화 수정계획 및 2023년 보유부담 완화방안 브리핑을 하고 있다. 뉴스1

주택가격 공시제는 정부가 시가와는 별도로 적정 주택가격을 평가해 공시하는 제도다. 종부세 과세 등 67개 행정제도의 준거로 활용된다. 이전에도 ‘기준시가’ 등 공시가 제도가 있었으나, 공적 지가체계가 통합돼 제도화한 건 노태우 정부 때인 1989년 ‘지가공시 및 토지 등의 평가법’이 제정되면서부터다. 이후 지금 같은 ‘주택가격공시제도’가 정착된 건 노무현 정부 때인 2005년으로, 종부세 시행의 과세 준거를 정비하기 위해서였다.

▦ 시가와 별도로 공시가를 평가ㆍ책정하는 건 시가의 변동성과 주택별 가격 다양성, 개별적 파악의 어려움 등에 따른 것이다. 그래서 표준조사를 근거로 공시가를 책정하되, 대개 시가보다는 낮아지도록 일종의 ‘범퍼존’을 둠으로써 과세 등에서 억울함이 없도록 했다. 바로 이 범퍼존이 시가 대비 공시가 비율을 일컫는 ‘현실화율’이다. 문제는 이 현실화율이 지나치게 낮아 공시가 기준 과세 등에서 적잖은 불공정이 빚어졌다는 것이다.

▦ 일례로 2020년 이전만 해도 고가 단독주택 공시가는 시세의 30% 내외에서 책정되는 경우가 많았다. 시가 100억 원짜리 저택이 공시가 30억 원으로 책정돼 각종 과세의 기준이 되다 보니, 공시가 현실화율이 60% 이상인 아파트에 비해 조세 역차별이 발생했던 것이다. 또 이 같은 공시가 현실화율의 불공정성은 고가아파트와 서민아파트 간에도 상시화했다. 문제 해소를 위해 김대중, 노무현, 문재인 등 3차례 진보 정권 때 공시가 현실화율을 높이는 개혁이 단행됐다.

▦ 하지만 뭐든 지나치면 탈이 나는 법. 문 정부 때인 2020년 공시가 현실화 방안이 그랬다. 고가 아파트 공시가를 급격히 올려 서울 강남 등의 전입 수요를 억제하겠다는 목표까지 가미되면서 현실화율을 너무 과격하게 끌어올렸다. 그 결과 종부세 부담이 급증하고, 공시가가 시가보다도 높아지는 상황까지 빚어져 민심이 들끓었다. 지금 정부가 지난 10월 ‘부동산 공시제도 개선방안’을 낸 데 이어, 이달 중 현실화율 개선책을 내놓기로 한 건 전 정부 잘못을 ‘정상화’하겠다는 건데, 자칫 지나쳐 불공정한 ‘부자감세’ 지경까지 가는 건 아닌지 관심이다.

장인철 수석논설위원 icjang@hankookilbo.com