분양가 1억 넘게 낮은데…전문가는 뜯어 말리는 이유 [현장+]

의정부 금오동 '힐스테이트금오더퍼스트' 분양
주변 대체 단지多·불편한 교통 등 '약점'
의정부시 청약 시장 침체…"결과 부진할 것"

경기도 의정부시 금오동에서 새 아파트를 분양한다. '힐스테이트 금오 더퍼스트'이다. 앞서 의정부시에서 분양한 단지들보다 가격이 1억원 이상 낮은 수준이지만 전망은 그리 밝지 않다.

전문가들은 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 예정된 서울 지하철 1호선 의정부역과 꽤 떨어져 있다는 점을 약점으로 지목했다. 금오동 일대 구축이 많아 대기 수요가 있지만 이 역시 공급 물량을 모두 소화하긴 어려울 것이란 지적이다.

12일 분양 업계에 따르면 힐스테이트 금오 더퍼스트는 의정부시 금오동 금오생활권1구역 주택재개발정비사업으로 공급된다. 지하 3층~지상 32층 11개 동, 총 832가구다. 이 가운데 408가구를 일반 분양으로 공급한다. 특별공급은 203가구, 일반공급은 205가구다. 현대건설이 짓는다.

힐스테이트금오더퍼스트 전용 84㎡ A타입 거실 전경. /사진=김영리 한경닷컴 기자

이 단지는 앞선 단지보다 상대적으로 가격이 낮다. 분양가(최고가 기준)는 전용 84㎡ 기준 5억8950만원이다. 직전에 분양한 '의정부 푸르지오 클라시엘' 전용 84㎡는 7억600만원, '더샵 의정부역 링크시티'는 7억3720만원이었다.

절대적인 가격은 낮지만, 같은 가격으로 대체할 만한 단지가 많다보니 청약경쟁률이 낮을 것이라는 분석이 나온다. 민락지구나 지하철 1호선 녹양역, 가능역 일대 단지들이 이에 해당한다.

박지민 월용청약연구소 대표는 이 단지에 대해 "인근 의정부 민락지구의 대장주 아파트인 '호반베르디움1차'전용 84㎡ 매매가가 5억1000만~5억9000만원대"라며 "같은 돈이라면 학군이나 상업단지가 발달해있고 주거지와 초등학교가 가까운 민락지구의 신축급 아파트를 택할 것"이라고 설명했다. 이어 "1호선 녹양역과 가능역을 이용할 수 있는 의정부시 가능동, 녹양동에서도 3억~4억원대에 같은 면적의 아파트를 매매할 수 있다"고 덧붙였다.

불편한 교통도 이 단지를 꺼리는 이유 가운데 하나다. GTX 노선 호재가 있는 지하철 1호선 의정부역과 거리가 상당히 떨어져 있다. 단지가 들어서면 이용하게 될 의정부경전철 효자역부터 의정부역까지는 13분이 걸린다. 버스를 이용하면 30분, 자동차를 이용해도 10여분가량이 소요된다.

모델하우스에서 만난 녹양동 거주자 60대 A씨는 "일부러 대중교통을 이용해 와봤는데, 경전철을 타고 내려 다시 10분 걸어 들어와야 한다는 점이 아쉬웠다"며 "고민해보고 청약 여부를 결정하겠다"고 말했다.

박 대표는 "서울 잠실권을 오가는 예비 청약자라면 금오동보다는 민락지구가 더 나을 것이라면서 의정부와 잠실광역환승센터를 오가는 버스가 있고 민락IC를 통하면 서울로도 더 쉽게 이동할 수 있기 때문"이라고 짚었다.

힐스테이트금오더퍼스트 모델하우스에서 청약 상담을 받는 사람들의 모습. /사진=김영리 한경닷컴 기자

금오동 일대에서 공급 물량을 받아줄 수요가 적다는 점도 약점이다. 서울 지하철 1호선 인근 '의정부역센트럴자이&위브캐슬'이나 '의정부역푸르지오더센트럴'에 거주하는 실수요자들이 굳이 금오동으로 넘어갈 이유가 없다는 해석이다. 금오동 일대에 구축에 거주하고 있는 실수요자들이 주로 청약에 참여할 전망이다. 일대 단지들의 전용 84㎡ 기준 매매 가격은 4억원 정도다. 대출 없이 100% 자가인 실수요자가 집을 매도하는 것까지 고려한다고 해도 1억원 이상 부담해야 분양받을 수 있단 얘기다.

정숙희 내꿈사 대표는 "분양가가 상대적으로 낮은 것은 맞지만 지역 내에서 공급 물량을 소화할 수 있을지는 의문이 든다"며 "이후에 시세 차익을 고려하게 될 텐데 집값이 오르는 과정에서도 다른 지역보다 뒤처질 것으로 보이기 때문"이라고 귀띔했다.

앞서 의정부시에서 분양했던 단지들도 청약에서 고배를 마셨다. 금오동 의정부 푸르지오 클라시엘은 지난 7일 579가구 모집하는 1순위 청약 결과 706명만 신청했다. 평균 경쟁률은 1.21대 1이다. 모든 유형에서 1순위 마감에 실패했다. 같은 날 1순위 청약을 진행한 더샵 의정부역 링크시티는 1041가구 모집에 5406명이 접수해 5.19대 1의 경쟁률을 기록했다. 일부 면적대는 예비 청약자 모집 기준 500%를 채우지 못해 1순위 마감하지 못했다.

분양 업계 관계자는 "더샵 의정부 링크시티는 중도금이자 후불제 3% 고정 금리라는 파격적인 조건 때문에 예비 청약자들이 몰리면서 나쁘지 않은 경쟁률이 나왔지만 결국 무순위 청약이 나올 것으로 본다"며 "의정부역 푸르지오 클라시엘도 여전히 미계약 물량이 있는 등 일대 부정적인 청약 성적이 힐스테이트 금오 더퍼스트 청약에도 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

다만 분양 사무소 측에서는 소형 면적대가 중심이라는 점을 강조하고 있다. 힐스테이트 금오 더퍼스트 공급 물량을 전용면적별로 살펴보면 △36㎡ 68가구 △59㎡(A, B, C) 260가구 △75㎡ 24가구 △84㎡ 56가구다. 중·소형 면적 위주로 구성돼있는 것이 특징이다. 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부 링크시티 등에는 전용 59㎡ 이하 면적대가 없었다.

금오동 일대에 신축이 극히 적은 만큼 새 아파트에 들어가려는 수요가 있다는 점도 분양 사무소 측이 청약에 기대를 거는 요인이다.

한편 이 단지는 오는 13일 특별공급을 시작으로 14일 1순위, 15일 2순위 청약을 시작한다. 당첨자 발표는 이달 22일이며, 내달 5~7일에 정당 계약이 이뤄진다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건으로 진행된다. 입주는 2025년 12월이다.

김영리 한경닷컴 기자 smartkim@hankyung.com
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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